나이스옥션 법원경매 진주 2025타경960 [1] 경상남도 산청군 시천면 내대리 253-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 '남대마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 3: 완경사지의 부정형 토지로서, 전(휴경지) 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1,3: 본건 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 접도구역(2022-01-13)<도로법>. 일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 접도구역(2022-01-13)<도로법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 강판지붕 단층 건물로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ,ㄴ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 용도 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 지붕은 공부상 슬레이트지붕이나, 현황은 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함, 제시외 수목 토지에 포함 평가함.
-[목록1,3] 일부 접도구역 저촉, 감안하여 평가함.
-[목록2] 공부상 ‘슬레이트지붕’이나 현황 ‘강판지붕’임.
-[목록3] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-[목록3] 지상에 이동 및 철거가 용이한 컨테이너박스, 비닐하우스 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 진주지원 2025타경960 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 산OOOO (산청군농업협동조합)

3.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 산청군 시천면 내대리 253-5

* 용도: 단독주택

3.3. 면적 및 규모

* 토지면적: 413.00㎡ (약 124.9평)

* 건물면적: 58.84㎡ (약 17.8평)

* 건물 제시외면적: 42.00㎡ (약 12.7평) - 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함

3.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 81,853,400원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 산청군 시천면 내대리 소재 '남대마을' 동측 인근에 위치.

* 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있으며, 지리산 인근의 자연환경을 갖추고 있음.

3.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

* 대중교통 운행 횟수는 고려 필요.

3.3. 도로 상황

* 본건 북동측으로 소로에 접함.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역.

* 일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역.

* 일부 접도구역 저촉으로 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권 이전(증여 포함) 후 근저당, 다수의 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 모든 권리는 말소될 예정임.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 후 토지와 동일한 권리 관계가 등기되었으며, 모든 권리는 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-27

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 인수 여부를 신중히 검토해야 함. 현재 분석상 인수 보증금은 0원으로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인 이상희의 대항력 유무는 현장 확인 및 추가 조사가 필요함. 현재 분석상 인수 보증금은 0원임.

3.4. 말소기준 권리

* 말소기준권리: 2021-03-04 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권.

4. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 인근에 주택 및 농경지가 혼재되어 있음.

* 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 계곡 등 자연 경관이 뛰어난 지역으로, 펜션 및 전원주택 단지가 형성되어 있는 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 가장 가까운 편의시설은 산청군 시천면 소재지 내 상업시설 및 행정복지센터 등을 이용해야 할 것으로 판단됨. 상세 편의시설 정보는 부족함.

5.2. 교육 시설

* 인근 학교 정보는 부족하나, 산청군 시천면 지역의 초, 중학교를 이용할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 토지 일부가 농지 또는 농지로 활용될 수 있는 지역에 포함될 경우, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있음.

6.2. 건축물 공부상/현황 불일치

* 건물 등기부상 지붕은 슬레이트이나 현황은 강판지붕으로, 공부상과 현황의 차이가 있음. 건축물대장과의 차이로 인한 행정적 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 제시외 건물 및 수목

* 감정서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 및 수목은 매각에 포함되었으나, 현장 확인 시 이동 및 철거가 용이한 컨테이너박스, 비닐하우스 등은 매각 제외 대상이므로 정확한 확인이 필요함.

6.4. 접도구역 저촉

* 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있으며, 관련 법규 확인이 필요함.

6.5. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 이 이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 확인이 필요함. (현재 분석상 인수 보증금은 0원)

6.6. 혐오시설 여부

* 주변 탐문 및 검색 결과, 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 산청군 시천면 내대리의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 농지 취득 관련 서류 제출 의무, 공부상 지붕 재질 불일치, 접도구역 저촉 등 몇 가지 확인 및 절차가 필요한 사항이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 지리산 인근의 우수한 자연환경을 갖추고 있어 전원생활이나 귀촌을 고려하는 분들에게 적합할 수 있으며, 넓은 토지 면적을 활용한 부가적인 수익 창출도 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 입지와 우수한 자연환경을 선호하는 투자자에게 적합.

* 감정가 81,853,400원 대비 저렴한 가격으로 낙찰될 경우 시세차익 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용하여 주택 외 추가적인 공간 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비

* 현재 감정가는 81,853,400원입니다.

* 인수되는 보증금이 0원으로 분석되므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

9.2. 시세 대비

* 산청군 시천면 내대리 일대 단독주택의 매매가는 약 7천만 원 ~ 1억 6천만 원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (이 중 2023년, 2025년 영상은 주택의 규모나 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.)

* 본건의 감정가 81,853,400원은 주변 시세 범위 내에 위치합니다.

* 토지 면적 124.9평, 건물 면적 17.8평(제시외 12.7평 포함) 규모를 고려했을 때, 현재 감정가 수준에서 약간의 가감으로 낙찰가 형성이 예상됩니다.

* 농지 취득 자격 증명 필요, 접도구역 저촉 등 일부 제한 사항을 감안하면, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 선인 약 65,000,000원 ~ 74,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 추가로 확인하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.