나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31228 [1] 경상남도 진주시 평거동 775-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 평거동 소재 "신진초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재함.(지적 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)-철근 콘크리트조 슬라브지붕 1층 건물(사용승인일 : 2000.05.15)로서, 외 벽 :몰탈위 페인트 마감 내 벽 :벽지마감, 수성페인트, 일부 타일마감 바 닥 :장판깔기, 일부 타일마감 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2):주택 및 근린생활시설임.

설비내역

기호(2):난방설비 위생 및 급배수설비 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임. - 기 타 :없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함.
-건물 옥상에 소재하는 계단실은 건물가액에 포함하여 평가하였고, 비닐하우스는 평가 및 매각 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31228 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 775-2

용도: 근린주택

감정가: 3억 6583만 3500원

토지면적: 167.00㎡ (약 50.52평)

건물면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

건물 제시외면적: 32.80㎡ (약 9.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

1. 1.

물건 특이사항 및 주의사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡) 매각 포함

* 건물 옥상 계단실은 건물가액에 포함되었으나, 비닐하우스는 평가 및 매각 제외

1. 2.

건축물 현황

* 건축년도: 2000년 05월 15일 (사용승인일)

* 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 1층 건물

* 용도: 주택 및 근린생활시설 (단독주택, 제2종근린생활시설)

* 설비: 난방, 위생, 급배수, 도시가스 설비 등

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 경상남도 진주시 평거동 소재 "신진초등학교" 남측 인근에 위치

* 주위는 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역

2. 1.

교통 및 도로상태

* 대상 토지까지 차량 접근 가능, 일반적 교통 사정 보통

* 북서측으로 소로(폭 8m~10m)와 접함

2. 2.

토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(신진초등학교)

3. 권리분석

등기부현황

* 말소기준권리: 을8, 근저당권, 진주축산업협동조합, 2018-10-29 접수

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을8 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸 예정

3. 1.

임차인 현황

* 임차인: 박*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-10-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 전입일자(2011-10-12)가 말소기준권리(2018-10-29)보다 앞서므로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 점유 관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

3. 2.

권리분석 종합

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인 박* 씨의 존재로 인한 명도 부담은 있을 수 있으나, 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

주변 상권 및 건물 이용 현황

* 건물 용도가 주택 및 근린생활시설로, 자체적으로 상가 운영이 가능한 구조

* 주변이 주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성 가능

* 신진초등학교 인근으로 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 가능성

4. 1.

유사 물건 시세 분석 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 기반)

* 인근 "평거상하빌라"(1998년식, 37.76㎡)는 2026년 3월 3,700만 원에 거래되었습니다. (면적당 약 980,000원/㎡)

* 인근 "한솔빌라2차"(2002년식, 20.13㎡)는 2026년 1월 2,280만 원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,132,600원/㎡)

* 인근 "한양빌라"(1997년식, 71.97㎡)는 2026년 1월 7,100만 원에 거래되었습니다. (면적당 약 986,500원/㎡)

* 비교 대상 물건들이 아파트 유닛 형태의 다세대 주택으로, 본건 근린주택과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 본건은 토지 면적이 넓고 건축물의 복합 용도(주택+근린생활시설)를 가지므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 환경

* 신진초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 주거지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 용이

5. 1.

혐오시설 유무 (외부 검색 필요)

* 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 신진초등학교가 인접해 있어 일반적으로 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

권리 및 명도 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 박* 씨의 존재: 보증금이 0원이라 인수 부담은 없으나, 임차인이 점유하고 있을 가능성이 높으며, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. (가족 관계, 실제 거주 여부 등 추가 확인 필요)

* 제시외 건물: 매각 포함되는 제시외 건물(㉠,㉡)의 현황 및 철거 가능 여부 확인 필요. 매각 제외된 비닐하우스는 현 상태로 인수 시 문제가 될 수 있습니다.

6. 1.

건물 노후도 및 유지보수

* 건축년도 2000년으로 약 26년 경과, 내부 시설 및 외부 마감재에 대한 점검 및 수선 필요 가능성

7. 종합 의견

물건 요약 및 평가

* 본 물건은 경상남도 진주시 평거동에 위치한 근린주택으로, 토지 면적이 넓고 주택 및 근린생활시설로 이용 가능하여 향후 활용도가 기대됩니다.

* 감정가는 3억 6583만 3500원이나, 주변 유사한 규모의 다세대 주택 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금은 없으나 점유 및 명도 관련 불확실성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

매력적인 투자 요소

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 저평가 가능성

* 넓은 토지 면적: 추가 증축 또는 개발 가능성 (용도지역 및 지구단위계획 확인)

* 주상복합 용도: 임대 수익 및 자산 가치 상승 기대

8. 1.

주의해야 할 점

* 대항력 있는 임차인 명도 문제

* 제시외 건물 처리 및 철거 비용 가능성

* 건축물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성

9. 예상 입찰가

시세 분석 기반 예상 입찰가 산정

* 감정가: 3억 6583만 3500원

* 주변 유사 물건(다세대)의 m²당 시세: 약 98만 원 ~ 113만 원

* 본건 감정가 대비 m²당 건축물 면적(86㎡) 가격: 약 425만 원/㎡

* 주변 시세와 감정가 간의 격차가 상당하며, 이는 본건의 근린주택이라는 특성과 넓은 토지 면적에 기인할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 부담을 고려하되, 시세 대비 낮은 감정가를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

* 본건의 잠재적 가치를 고려하고, 명도 관련 불확실성을 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 3억 8000만 원 ~ 4억 3000만 원 수준으로 산정해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 임차인 점유 및 명도 가능성, 건물 상태, 주변 실거래가 변동 등을 종합적으로 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.