나이스옥션 법원경매 진주 2025타경955 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동에 소재하는 구분건물(주1동 1층 비101호, 비107호)로서, 부근은 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형 성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무 난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건 내 1층 비101호 및 비107호로서, 외벽: 스톤코트 마감 및 화강석 붙임, 복합판넬 마감 등. 내벽: 콘크리트 노출 등. 창호: 강화유리창호 등.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) 근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평탄한 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용 지)), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)에 속합 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비101호에 소재한 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 진주지원 2025타경955 (1)입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비101호

용도: 근린상가

감정가: 1,290,000,000원

토지 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물 면적: 160.65㎡ (약 48.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 진주혁신도시 내에 위치하고 있으며, 주변은 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 특히 '드림IT밸리' 지식산업센터 단지 내에 포함되어 있으며, 해당 건물은 지식산업센터와 근린생활시설(지원시설) 용도로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 서측으로는 중로(폭 15m~20m)가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리사항으로는 2022년 7월 18일자 소유권이전1번신탁등기말소, 동일자 진주남부농업협동조합의 근저당권 (말소기준권리), 2024년 5월 13일자 진주시의 압류, 그리고 본 경매 사건의 근거가 되는 2025년 9월 25일자 진주남부농업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 18일에 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건은 현재 임차인이 없는 것으로 파악되며, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 문구가 포함되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

진주혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성된 신도시로, 지식산업센터, 주거단지, 상업시설 등이 복합적으로 입지하고 있습니다. 이는 꾸준한 배후 수요를 형성할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 주변 시설

본 물건이 위치한 진주혁신도시에는 한국남동발전, 한국토지주택공사(LH), 국방기술품질원 등 다수의 공공기관이 이전해 있으며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 진주종합경기장, 진주익룡발자국전시관 등이 인근에 위치합니다. 과거 진주보호관찰소의 혁신도시 이전 관련 주민 반대 논란이 있었으나, 보호관찰소는 혐오시설로 분류되지 않는다는 입장입니다. 현재까지 조사된 바로는 부동산 물건의 직접적인 가치 하락으로 이어질 만한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

4.3. 업종 분석

제공된 정보에 따르면 본 물건의 용도는 '근린상가'로 명시되어 있으며, 감정평가요약에서도 '근린생활시설(공실)'로 기재되어 있습니다. 이는 지역 내 상업 활동을 지원하는 업종에 적합함을 시사합니다. 그러나 건축물대장 정보에는 '공장(지식산업센터)' 용도로도 기재되어 있어, 실제 이용 용도 및 건축물대장 상 용도와의 일치 여부를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 상가 시설로서 직접적인 주거 생활 정보보다는, 혁신도시 내 직장인 및 인근 거주민을 대상으로 하는 편의시설로서의 잠재력을 가집니다. 혁신도시는 비교적 계획적으로 조성되어 기반시설이 잘 갖추어져 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치 가능성

건축물표제부 정보에 '공장(지식산업센터)'으로 기재된 점과 감정평가서의 '근린생활시설' 용도가 상이하여, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황이 다를 경우 추후 건축 관련 법규 위반 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 리스크

본 물건은 현재 '근린생활시설(공실)' 상태로, 임대 수익을 기대하기 위해서는 신규 임차인을 확보해야 하는 공실 리스크가 존재합니다.

6.3. 공동 담보 관련

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 관련 채무 관계의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

진주혁신도시 내 지식산업센터와 함께 조성된 상가 건물로서, 혁신도시의 발전과 함께 잠재적인 가치를 기대할 수 있는 물건입니다. 교통이 편리하고 주변에 공공기관 및 대규모 주거단지가 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 용도 관련 확인 필요성, 공실 리스크, 공동담보 물건으로서의 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내 중심 상업지 및 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기반 확보 가능성이 높습니다.

* 인근 대규모 주거 단지 및 공공기관 종사자를 대상으로 하는 상업 시설로서의 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 통해 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 1,290,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 본 물건의 잠재적 리스크(용도 불일치, 공실 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 현재 감정가는 1,290,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.