나이스옥션 법원경매 진주 2025타경932 [1] 경상남도 진주시 신안동 15-57 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 진주공설운동장 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 가장형 토지로서 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 노폭 약 2.5미터내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 징크판넬붙임, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 등 지붕 : 스라브 위 판넬지붕

이용상태

주택으로 이용 중임. (현장 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려 하였음)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 건물 기호 ㄱ(보일러실) 및 ㄴ(다용도실)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ')매각 포함.
-목록2 건물은 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브위 판넬지붕' 이며 이를 고려하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 진주지원 2025타경932 (1)

소재지: 경상남도 진주시 신안동 15-57 (도로명: 경상남도 진주시 남강로539번길 21-6)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상봉새마을금고

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 148.60㎡ (약 44.95평)

토지지분: 148.6㎡ (약 44.95평)

건물면적: 83.46㎡ (약 25.25평)

건물지분: 83.46㎡ (약 25.25평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

총 감정가: 223,998,640원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함.

* 건물은 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 위 판넬지붕'으로 평가되었음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 신안동 소재 진주공설운동장 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 노폭 약 2.5미터 내외의 도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 역사문화환경보존지역

2.5. 주변 시설 정보

* 교육시설: 신안초등학교, 진주교대부설초등학교, 진주여자중학교 등이 인근에 위치합니다. 고등학교는 인근 이현동, 상봉동, 평거동, 선명여자고등학교 등으로 진학합니다.

* 의료시설: 진주굿모닝병원, 진주시원마취통증의학과의원 등 의료기관이 있습니다. 마트 내 약국도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 롯데몰 진주점, 롯데마트 진주점 등이 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다. 진주중앙시장 및 지하도상가 청년몰도 이용 가능합니다.

* 공원 및 녹지: 남강 음악분수대, 신안 녹지공원, 남강 고수부지 등이 인접해 있습니다. 진양호도 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 진주시는 현재 소각시설 건립을 추진 중이며, 내동면에 위치한 쓰레기 매립장, 재활용 선별장, 음식물 쓰레기 처리장 등이 혐오시설로 언급된 바 있습니다. 본건 물건지와의 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 9월 12일 접수된 상봉새마을금고의 근저당(을3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부상: 근저당(을4), 가압류(갑5, 갑6, 갑8)

* 건물 등기부상: 근저당(을6), 가압류(갑3, 갑4, 갑6)

* 채권 최고액 합계 (토지/건물 등기부상 기재된 채권 총액): 372,433,064원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: -]

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김민수

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-19

* 확정일자: 2023-03-27

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 김민수는 대항력이 없으나, 보증금 125,000,000원이 존재합니다. 배당 여부에 따라 잔여 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 명도 시 주의가 필요합니다. [cite: -]

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (주택 유형 차이 고려)

제공된 JSON 데이터는 인근의 '연립, 다세대, 빌라' 유형의 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 주택 유형 및 가치 산정 방식에 차이가 있을 수 있습니다. 이 점을 감안하여 참고하시기 바랍니다.

* 최근 거래 사례:

* 2025년 2월 거래: 약 65.94㎡(전용면적) 빌라, 104,000,000원 (약 157.7만원/㎡) [cite: -]

* 2026년 6월 거래: 약 65.43㎡(전용면적) 연립, 108,000,000원 (약 165.0만원/㎡) [cite: -]

* 2026년 4월 거래: 약 39.88㎡(전용면적) 연립, 41,000,000원 (약 102.8만원/㎡) [cite: -]

4.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 223,998,640원이며, 토지 면적 148.60㎡ (약 44.95평) 대비 평당 약 498만원, 건물 면적 83.46㎡ (약 25.25평) 대비 평당 약 887만원 수준입니다.

인근 연립/빌라의 평당 거래가(약 102.8만원~165.0만원/3.3㎡)와 비교 시, 본건 감정가는 토지 가치를 중심으로 산정된 것으로 보이며, 신안동 일대 주택 시세의 일반적인 범위를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

신안동은 진주시의 주요 생활권 중 하나로, 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다. 법원 및 검찰청 등이 인접해 있어 관련 업무 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

인근에 롯데몰, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 진주중앙시장 등 전통 시장 이용도 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

남강변 공원과 진양호 등 자연 친화적인 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 구조 차이

감정평가서 상 'ㄱ,ㄴ'으로 표시된 제시외 건물(보일러실, 다용도실)이 매각에 포함되며, 건물 지붕 현황(슬래브 위 판넬지붕)이 공부상(슬래브지붕)과 차이가 있음을 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하므로, 임차인과의 명도 절차 진행 시 보증금 관련 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 관련 이슈

지역 내 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대 이슈가 존재하나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 다만, 지역 개발 및 환경 관련 변수로 간헐적으로 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 신안동에 위치한 단독주택으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며 인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되며, 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. [cite: -]

다만, 대항력 없는 임차인이 존재하고, 토지 이용 제한 사항 및 혐오시설 관련 지역 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. [cite: -]

인근 연립/빌라 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 토지 가치를 반영한 수준으로 보이며, 단독주택으로서의 가치를 제대로 평가받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 신안동의 안정적인 주거 입지

* 경매로 인한 권리 관계의 명확성 (말소 기준 권리 이하 소멸)

* 인근 생활 편의시설 및 녹지 공간 접근성 우수

* 건축물대장상 제시외 건물 포함, 복합적인 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,998,640원입니다.

인근 유사 유형(연립, 다세대)의 시세는 약 102.8만원~165.0만원/㎡ 수준이나, 본건은 단독주택으로 직접 비교가 어렵습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 대항력 없는 임차인의 보증금(125,000,000원)이 존재하나 인수 부담은 없는 점 등을 고려할 때,

안정적인 명도 절차 진행 및 시세 조사 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

시세 및 현장 조사를 바탕으로 감정가의 80~90% 수준인 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태, 수리 필요성, 명도 용이성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.