나이스옥션 법원경매 진주 2025타경942 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 353-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 옥봉동 소재 "진주시립비봉어린이도서관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 자체지반 평탄한 정방형 토지로 주거용건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 블럭도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중앙3-204)(접합) 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1979.8.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임. 기호(2-1) 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층건으로(사용승인일:1979.8.17.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택임. 기호(2-1) : 현황 화장실임.

설비내역

난방설비, 위생,급배수 설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건 기호(2-1)은 귀 제시목록 및 공부상 창고이나, 현황 화장실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
-목록2 건물 일부 복층(다락)부분 건물가격에 포함.
-목록2 건물의 공부는 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 창고 1.98㎡이나 현황 용도는 화장실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

현재 물건의 기본 정보를 상세히 안내해 드립니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경942 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 353-22

* 용도: 단독주택 (건축물대장상: 단독주택, 주택)

* 감정가: 120,678,720원

* 토지면적: 128.00㎡ (약 38.72평)

* 건물면적: 76.16㎡ (약 23.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 주요 특징 및 특이사항

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 감정서상 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함됩니다.

* 건물(목록2)의 일부 복층(다락) 부분이 건물 가격에 포함되어 있습니다.

* 목록2 건물의 공부상 용도는 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 창고 1.98㎡이나, 현황은 화장실로 이용 중입니다.

* 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄴ)은 토지의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됩니다.

2. 입지조건

본 물건의 입지 및 주변 환경에 대해 분석합니다.

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 경상남도 진주시 옥봉동에 위치하며, "진주시립비봉어린이도서관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 2m 내외의 블록 도로가 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건축이나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 및 관련 자료를 바탕으로 권리 관계를 분석합니다.

3.1. 권리 내역 요약

* 등기부채권 총액: 108,349,130원 (의령정암새마을금고 근저당 42,000,000원, 김수혁 가압류 66,349,130원)

* 말소기준권리: 2012-03-06 접수된 의령정암새마을금고 근저당 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다. (지상권 등 인수 대상 권리 없음)

3.2. 권리 분석 의견

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 깨끗하다고 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 별도의 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (만약 임차인이 있다면, 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 여부 등을 추가 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

주변 부동산 시장 동향을 분석하여 가치를 평가합니다.

4.1. 인근 실거래 사례 분석

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 지역의 다세대/빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 대산빌라 (옥봉동 134-1, 2003년 준공): 2025년 3월, 57.76㎡(약 17.47평) 매매가 4,850만원 (평당 약 277만원). 2025년 10월, 90.75㎡(약 27.45평) 매매가 5,500만원 (평당 약 200만원).

* 남숙빌라 (옥봉동 796-24, 2002년 준공): 2025년 10월, 64.36㎡(약 19.47평) 매매가 7,000만원 (평당 약 360만원).

* 제공된 인근 실거래 정보는 다세대/빌라 유형이며, 본건은 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 주거용 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 본건 감정가와의 비교

* 본건 감정가는 120,678,720원으로, 토지 면적 128㎡ (약 38.72평) 기준 평당 약 311만원, 건물 면적 76.16㎡ (약 23.04평) 기준 제곱미터당 약 158만원 수준입니다.

* 인근 빌라 시세가 평당 200만원에서 360만원 사이에 형성되어 있음을 감안할 때, 본건의 토지 가치는 유사한 수준으로 평가되었을 가능성이 높습니다. 건물은 1979년 준공으로 노후되었음을 고려하면 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설 및 환경 정보를 제공합니다.

5.1. 주변 시설

* 본건은 "진주시립비봉어린이도서관" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 진주동중학교, 진주여자중학교, 진주여자고등학교 등 교육 시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 진주제일병원 등 의료 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 진주종합실내체육관이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 위험 요소를 분석합니다.

* 건물 노후: 건물 사용승인일이 1979년으로, 상당한 노후가 진행되어 있어 향후 수리 또는 재건축 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 차이: 목록2 건물이 공부상 창고이나 현황 화장실로 이용되는 점, 제시외 건물 포함 등은 명도 과정이나 실제 이용 시 별도 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. (다만, 본건은 일괄 매각이며 인수되는 권리나 임차인이 없어 상대적으로 위험도는 낮습니다.)

7. 종합 의견

본 물건에 대한 종합적인 평가입니다.

본건은 경상남도 진주시 옥봉동에 위치한 단독주택으로, 일괄매각 대상이며 권리 관계가 깨끗하여 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 양호하며, 별도의 혐오시설 또한 파악되지 않았습니다. 다만, 건물 노후와 토지 이용상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 최근 인근 빌라 시세 등을 감안할 때, 토지 가치는 양호한 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

본 물건 투자의 매력적인 측면을 강조합니다.

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석

* 인수 부담이 없는 임차인 현황

* 일부 제시외 건물 및 복층(다락) 부분 포함으로 활용도 증대 가능성

* 향후 지역 개발 시 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

시장 조사 및 물건 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 120,678,720원을 기준으로, 인근 지역의 빌라 시세 동향 및 본건의 입지, 권리 관계, 건물 노후도 등을 종합적으로 고려하였습니다. 권리 분석상 인수 부담이 없고 임차인 문제가 없다는 점은 긍정적이나, 건물 노후 및 일부 토지 이용 제한을 감안해야 합니다.

* 경쟁 입찰 상황 및 낙찰률을 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 이상으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

* 최적 입찰가 (예시): 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.