나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12613 [1] 울산광역시 남구 매암동 1421 한양아이클래스 18층1908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 매암동 소재 '장생포고래박물관' 북측 인근에 위치하는 '한양아이클래스' 제18층 제1908호로서, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제18층 제1908호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지바름 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지이며, 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 20m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-12-20)(장생포)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12613 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 매암동 1421 한양아이클래스 18층 1908호

* 용도: 아파트

* 감정가: 156,000,000원

* 토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

* 건물면적: 66.93㎡ (약 20.25평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제18층 제1908호

* 준공 연도: 2014년 11월 12일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 남구 매암동 소재 '장생포고래박물관' 북측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 소재하는 복합적인 지역임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임. 남측으로 폭 약 20m 내외 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(장생포)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 07월 12일 접수된 주식회사케이비국민카드 가압류 (갑6)

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 고 , 금액: 140,000,000원, 전입일자: 2021-01-18, 확정일자: 2021-01-06)

본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. 따라서 보증금 140,000,000원에서 배당받지 못하는 금액은 매수인이 부담해야 함.

* 소멸되는 권리: 을구 5번 주택임차권을 제외한 기타 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 특이사항: 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임.

4. 상권분석

* 주변상권: 근린생활시설이 일부 존재하나, 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 전형적인 주거지역 상권이라기보다는 복합적인 성격을 띰. 상업 활동이 활발한 지역은 아님.

* 아파트 단지 정보: 한양아이클래스 아파트는 2014년 준공되었으며, 1개 동, 총 112세대로 구성된 비교적 소규모 단지임.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됨.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설은 존재하나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적이므로 추가적인 조사가 필요함.

* 주거환경: 장생포고래박물관 북측 인근에 위치하여 지역적 특성은 있으나, 공장 및 농경지가 혼재된 환경으로 인해 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하므로, 총 실취득 비용이 상승할 위험이 큼. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 부담해야 하는 금액이 커져 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있음.

* 주변 환경: 공장 및 농경지 등이 인접해 있어 주거 쾌적성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

* 토지이용계획: 대로2류 저촉, 중점경관관리구역 등은 향후 건물 이용이나 재건축, 개발 시 제한사항으로 작용할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 매암동에 위치한 한양아이클래스 아파트 경매 물건입니다. 감정가는 156,000,000원이나, 가장 중요한 권리 분석 사항은 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 임차인의 예상 배당액 및 인수해야 할 정확한 금액을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 주변 환경은 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성을 중요시하는 투자자에게는 다소 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 리스크 관리: 140,000,000원의 임차인 보증금을 인수하는 조건이므로, 총 실취득가격을 시세 수준 이하로 유지할 수 있도록 입찰가 산정에 신중해야 함.

* 시세 비교 분석: 인근 유사 면적 아파트의 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 적정 시장 가치를 파악하고, 인수되는 임차인 보증금을 고려한 최적의 입찰 전략을 수립해야 함.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(66.93㎡)의 아파트에 대한 최근 시세 분석 결과, 약 157,000,000원에서 175,000,000원 사이의 가격으로 거래된 것으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 156,000,000원입니다.

핵심적으로, 본건은 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실취득 비용에 직접적으로 반영되므로, 입찰가는 이를 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 약 140,000,000원으로 제안합니다.

이 금액은 인수되는 임차인의 보증금과 동일한 수준으로, 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액이 최소화되도록 고려한 전략적인 접근입니다.

총 실취득 비용은 '입찰가 + (140,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)'이 될 것이므로, 본 예상 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 총액이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

정확한 최종 입찰가 결정은 임차인의 예상 배당액, 채권자들의 배당 순위 및 예상 배당액에 대한 정밀한 분석 후에 이루어져야 합니다.

10. 혐오시설 및 주변시설 분석

* 주변 시설 검색 결과, 매암동 일대는 울산항과 인접하여 산업단지 및 관련 시설들이 다수 분포하고 있습니다.

* 대상 물건지 주변으로 화학공장, 정유시설 등 산업시설이 위치하고 있어, 이에 따른 소음, 냄새, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

* 다만, 인근에는 장생포고래박물관, 고래문화마을 등이 조성되어 있어 지역적인 문화 및 관광 시설과의 접근성은 양호한 편입니다.

* 현재 시점 기준으로, 대상 물건 바로 인근에 명확히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 산업시설과의 이격 거리 및 영향 범위를 사전에 조사하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.