나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12600 [1] 경상남도 양산시 소주동 142-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상남도 양산시 소주동 소재 소남교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파 트단지, 근린생활시설, 교회, 주거나지, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 진출입 가능하며 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1,3~6 토지 5필지 일단의 부정형 평지로서 주거나지로 이용중임. (일련번호 1 토지 상에는 근린생 활시설 단층 건물 7.7㎡가 소재하나 전체토지면적 대비 그 부분의 면적비율이 극히 미 미하여 최유효이용의 토지이용상태를 주거나지로 판단함) - 일련번호 7 토지 도로부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호 1,3~6 토지 북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에, 남동측으로 폭 4M~6M 정도의 보도블록포 장 및 비포장도로에 각각 접함. - 일련번호 7 토지 남동측으로 폭 4M~6M 정도의 보도블록포장 및 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1,3,5~7 토지 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. - 일련번호 4 토지 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 일련번호 3~6 토지는 1981년 7월 29일 이후에 주거지역으로 지정되어 "대" 로의 지목변경 시 ㎡당 50,000원의 농지전용부담금 부과대상 토지인 것으로 양산시청 담당자로 부터 조사되었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 경량판넬 내벽 : 경량판넬 바닥 : 콘크리트수평미장, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 하이샷시창호

이용상태

근린생활시설(사무소, 화장실) 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별무함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 건물사용승인일자 2016.11.21.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건 목록 1 토지 북동측 부분에 이동식 컨테이너(3×8㎡)의 일부가 소재하는 바, 이전이 가능하다고 보아 감정평가에서 제외. 매각에서 제외
3. 본 건 목록 1, 3~6 토지는 주거나지로 이용 중
4. 본 건 목록 3~6 토지는 1981년 7월 29일 이후에 주거지역으로 지정되어 '대'로의 지목변경 시 ㎡당 50,000원의 농지전용부담금 부과대상 토지인 것으로 양산시청 담당자로부터 조사됨(2025.10.15. 감정평가서 참조)
5. 본 건 목록 7 토지는 도로부지로 이용 중
6. 본 건 목록 3,4,5,6 토지의 농지취득자격증명 각 불요(별지 첨부 2025.10.15.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12600 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 소주동 142-3

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,056,533,360원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 3,083.00㎡ (약 932.66평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경상남도 양산시 소주동 소재 소남교 서측 인근에 위치.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 교회, 주거나지, 하천 등으로 형성되어 있어 정주 및 상업 활동에 적합한 환경.

* 인근에 폐기물 소각 시설이 있었으나, 현재는 운영 중단 후 지역 주민 소통 공간으로의 전환 논의가 있었던 것으로 파악됨.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입이 용이하며, 남동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 북서측으로 폭 8M 아스팔트 포장도로, 남동측으로 폭 4M~6M 보도블록 및 비포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권: 주식회사에이치투케이홀딩스 (2021-09-28 이전)

* 근저당:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 (19.25억원, 2021-09-28)

* 주식회사에스알자산관리 (5.2억원, 2021-09-28)

* 주식회사진한씨앤디 (3,600만원, 2022-06-30)

* 압류: 양산시 (2023-06-22, 2025-11-17, 모두 말소)

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2025-09-24, 말소)

* 지상권: 부산시중앙신용협동조합 (말소)

* 총 등기부채권액: 2,481,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 2021년 9월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권.

* 경매 신청 채권자의 신청으로 진행되는 임의경매이므로, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 지상권은 말소 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 제공된 정보만으로는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다. 실제 현황과 대항력 유무, 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 근린생활시설 용도로 활용 가능.

* 주변에 주거나지, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 지역 커뮤니티 형성 및 생활 편의 증진에 기여.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 일련번호 1,3,5~7 토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 일련번호 4 토지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 인해 특정 용도에 대한 제약 존재.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 남동측 인근 시내버스정류장, 차량 접근성으로 교통 편리.

* 주거 지역 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 및 기타

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 법규 적용.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 이슈

* 일부 이동식 컨테이너가 소재하나 매각에서 제외되어 낙찰자 부담으로 처리해야 할 수 있음.

* 목록 3~6 토지의 경우, '대'로 지목 변경 시 농지전용부담금(㎡당 50,000원) 부과 대상이 될 수 있음. 이는 지목 변경 및 개발 시 추가 비용 발생 요인.

6.2. 건물 관련 정보

* 건물 면적(7.77㎡)이 매우 작아, 부속 토지의 활용 방안에 대한 면밀한 검토 필요.

* 건물 사용승인일자(2016.11.21)로 비교적 신축.

6.3. 권리관계 상 잠재적 위험

* 임차인 현황 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 미상으로 인한 인수 위험이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 직접적으로 확인되지 않음. 과거 소주동 인근에 산업폐기물 소각시설이 있었으나, 현재 운영 중단 및 활용 방안 모색 단계에 있는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경상남도 양산시 소주동에 위치한 근린시설로, 토지 면적(3,083㎡) 대비 건물 면적(7.77㎡)이 매우 작다는 특징이 있습니다.

* 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 농지전용부담금 발생 가능성 등 일부 리스크 요인이 존재합니다.

7.2. 매각 조건

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리 및 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 추정되나, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 이동식 컨테이너가 매각에서 제외되어 낙찰자가 별도 처리해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 잠재력 보유 (주거 또는 상업시설).

* 제2종일반주거지역으로 용도 지역상 개발 가능성 높음.

* 주변 시세 및 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 기대.

8.2. 고려사항

* 건축물 면적이 매우 작아, 사실상 토지 자체의 가치와 활용 방안에 대한 분석이 중요.

* 일부 토지의 농지전용부담금 발생 가능성.

* 임차인 현황에 대한 미확인으로 인한 잠재적 인수 위험.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 물건은 토지 중심의 투자 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

* 감정가(30.5억원)는 해당 지역의 시세를 반영하고 있으나, 토지 면적 대비 건물 가치는 미미합니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 임차인 현황 미상에 따른 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 토지 면적(약 932.66평)과 용도 지역(제2종일반주거지역)을 고려할 때, 제곱미터당 적정 가격을 산정하여 입찰가를 제시합니다.

* 농지전용부담금 발생 가능성, 컨테이너 처리 문제 등을 감안하여 감정가 대비 할인율 적용이 필요합니다.

9.2. 제안 입찰가

* 상기 분석 내용을 바탕으로, 잠재적 리스크와 투자 가치를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 10~20% 수준의 할인율을 적용한 입찰가를 제안합니다.

* 이는 예비 조사 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 약 2,445,000,000원 ~ 2,750,000,000원 (이는 권리 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 예상 개발 이익 등에 대한 심층적인 추가 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.