나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1452 [1] 울산광역시 북구 창평동 485-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 창평동 소재 "농소운동장" 남동측 인근에 위치하며, 인근지역은 단독주택, 일부 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산 으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 소폭(폭 3~4미터 내외)의 비포장도로(일부 구간 포장도로)에 접하며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(차일3지구), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소량의 수목(감나무, 소나무 등)이 소재하나, 수목의 수종 및 수량, 수령 등 으로 보아 본건 토지의 사용에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

본건 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "대지"이나, 현황 극히 일부는 "도로"로 이용중 이며, 정확한 도로의 위치 및 면적 등은 별도의 지적측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(주택) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 벽돌마감 등. 내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임. 창호: 샷시 창호임. (부속 퇴비사) 토담조 함석지붕 단층 건물은 현황 "멸실" 상태임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비, 바닥 데크, 다락, 기타 부대설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 및 제시외설비[기호(ㄱ~ㅁ): 후첨 "건물 개황도, 사진용지" 참조]가 소재하나, 제시외건물 및 제시외설비의 구조 및 규모, 용도 등 으로 보아 본건 건물의 사용에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본 건 목록 1 토지 북측 일부는 현황 '도로'로 이용 중임
3. 본 건 목록 2 건물 중 일부(부속 토담조 함석지붕 단층 퇴비사 41.4㎡) 현황은 '멸실'상태임. 감정평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1452 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 소재지: 울산광역시 북구 창평동 485-1 (신주소: 울산광역시 북구 차일2길 55-1)

* 용도: 단독주택

1.2. 토지 정보

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* 토지면적: 436.00㎡ (약 131.87평)

* 이용 현황: 단독주택 건부지로 이용 중이며, 평지 사다리형 토지임.

* 지적 현황: 공부상 지목은 '대지'이나, 현황 극히 일부가 '도로'로 이용 중임. 정확한 도로의 위치 및 면적 등은 별도의 지적측량이 필요함.

* 인접 도로: 북동측으로 소폭(폭 3~4미터 내외)의 비포장도로(일부 구간 포장도로)에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(차일3지구), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역.

* 제시외 수목: 토지상에 소량의 수목(감나무, 소나무 등)이 소재하나, 토지 이용에 큰 영향은 없음.

1.3. 건물 정보

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* 건물면적: 147.05㎡ (약 44.47평)

* 구조: 조적조 슬래브지붕 단층 건물 (주택)

* 부속건물: 토담조 함석지붕 단층 퇴비사 41.4㎡ (약 12.53평) - 현황 '멸실' 상태이며 감정평가 및 매각에서 제외됨.

* 설비: 전기, 위생, 급배수, 도시가스 공급 및 난방 설비, 바닥 데크, 다락 등이 되어 있음.

* 부합물 및 종물: 본 건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외 건물 및 설비가 소재하나, 건물 사용에 큰 영향은 없음.

1.4. 감정가 및 매각 정보

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* 감정가: 604,233,850원

* 건축년도: 1991년 5월 24일 (주택 기준)

* 매각 조건: 토지 및 건물 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

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* 울산광역시 북구 창평동 소재 "농소운동장" 남동측 인근에 위치함.

* 인근 지역은 단독주택, 일부 근린생활시설, 주거용 나지 등이 혼재한 주택지대임.

2.2. 교통 상황

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* 본건 토지까지 차량 접근이 가능함.

* 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

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* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(차일3지구), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

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* 토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 근저당권이 등기되어 있음.

* 말소기준권리는 을11 근저당권(2020-11-18, 농소농업협동조합)임.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(을12~을14 근저당권, 갑15 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권 합계: 437,000,000원.

3.2. 말소기준권리

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* 을11 근저당권 (접수일자: 2020-11-18, 채권자: 농소농업협동조합, 채권금액: 360,000,000원)

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 보증금은 없음.

3.4. 인수주의 권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (등기부상 지상권 개요 없음).

* 인수해야 할 총 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

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* 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(울산 북구 창평동 969-1, 드림펠리스 102동, 2012년식, 63.298㎡, 2025년 1월 13,000만원 거래)는 본 건과 주택 유형(다세대 vs 단독주택) 및 건축연도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 그러나 해당 거래는 창평동 지역 내에서 일정 수준의 매매가 형성되고 있음을 보여줍니다. 본 건은 단독주택으로 대지면적이 넓어, 해당 다세대 주택과는 다른 가치 평가가 필요합니다.

4.2. 지역 특성

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* 본건이 위치한 창평동 지역은 단독주택, 근린생활시설, 주거용 나지가 혼재하는 주택지대로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

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* "농소운동장"이 인근에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

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* 인근에 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 일반적인 주거지역의 생활권을 고려할 때 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

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* 토지 공부상 지목은 '대지'이나, 현황 극히 일부가 '도로'로 이용 중이므로 정확한 도로 위치 및 면적 확인을 위한 지적측량이 필요합니다. 이로 인해 토지 사용 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 현황

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* 건물 중 부속 토담조 함석지붕 단층 퇴비사 41.4㎡는 현황 '멸실' 상태이며 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 다만, 물건명세서 상 '일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 문구와 상충될 수 있으므로, 실제 현황 및 처리 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 도로 이용 현황

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* 토지 북측 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 점은 토지의 활용도에 영향을 줄 수 있으며, 소유권 및 사용 관련 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

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* 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 울산광역시 북구 창평동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주택 자체의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점, 제시외 건물의 멸실 및 제외 처리와 일괄매각 포함 표기 간의 상충 가능성 등은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

* 전반적인 지역 환경은 주택지대로 안정적인 편이나, 건축연도가 다소 오래되었다는 점은 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

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* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축, 대규모 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 지역 내 단독주택으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 계획 또는 지역 호재 발생 시 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 604,233,850원입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없으므로, 예상 입찰가는 시장 가치와 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 시세 정보는 제한적이며, 본 건과 같은 단독주택의 직접 비교 가능한 거래 사례를 찾기 어렵습니다.

* 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 적정가를 산출하는 것이 권장됩니다.

* 잠재적 리스크 요인(도로 이용, 제시외 건물 관련 불명확성)을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 4억 2천만원 ~ 5억 4천만원)을 잠정 범위로 고려해볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 면밀한 시장 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.