나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1458 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 1423-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.10.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 '금산근린공원' 북측 인근에 위치하는 토지로서 주변은 주상용주택, 근린생활시설, 주상나지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약8 미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8-10m)(접합), 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로서 외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 등. 창호 : 샷시창호임

이용상태

현칭 '계림빌'로서 1층: 근린생활시설(1개호, 상호명: 영웅냉열) 2층: 단독주택(다가구-2가구)(201호, 202호) 3층: 단독주택(다가구-2가구)(301호, 302호)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상. - 3층 다락 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 본 건 목록 2. 건물 현칭은 '계림빌'로 1층은 근린생활시설(1개호, 상호명:영웅냉열), 2층은 단독주택(다가구-2가구)(201호,202호), 3층은 단독주택(다가구-2가구)(301호,302호)로 이용 중임
3. 3층에 다락 소재함. 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1458 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하북농업협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 1423-12

토지면적: 222.90㎡ (약 67.43평)

건물면적: 331.43㎡ (약 100.28평)

용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설 포함)

감정가: 758,917,800원

1.3. 건물 구성

본 건물은 '계림빌'이라는 명칭으로 사용 중이며, 1층은 근린생활시설(상호명: 영웅냉열) 1개호, 2층은 단독주택(다가구 2가구), 3층은 단독주택(다가구 2가구)으로 구성되어 있습니다. 3층에는 다락이 소재하며 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리에 위치하며, '금산근린공원' 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 주상용 주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8-10m)에 접해 있으며, 가축사육 제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(교육환경 보호)에 해당합니다.

2.4. 형상 및 이용상태

토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리(을5)는 2014년 10월 10일 접수된 하북농업협동조합의 근저당권(175,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(을1)는 2014년 11월 27일 접수된 하북농업협동조합의 근저당권(175,000,000원)입니다.

* 감정평가 시점 기준, 각종 근저당권 및 주택임차권 등은 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 경매 신청 채권자는 하북농업협동조합이며, 접수일자 2025년 9월 19일, 권리금액 357,700,483원의 임의경매 개시결정 등기가 확인됩니다.

* 총 등기부채권액: 토지 399,500,000원, 건물 634,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽영욱

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-25, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 김태환

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-25, 확정일자: 2016-05-30, 배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 없음

* 임차인: 임춘식

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2012-10-17, 확정일자: 2023-05-03, 배당신고일자: 2026-08-12

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 40,000,000원

* 임차인: 주흥식

보증금: 170,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-08-30, 확정일자: 2022-08-30, 배당신고일자: 2024-10-30

대항력: 없음

* 임차인: 최훈진

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-11-20, 확정일자: 2018-10-30, 배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 (총 인수 보증금)

대항력 있는 임차인 임춘식의 보증금 40,000,000원이 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역과 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하여 주거 및 상업 활동이 공존하는 특성을 보입니다. 1층 상가와 다가구 주택의 혼합은 다양한 임대 수익 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

'금산근린공원'이 인근에 위치하여 녹지 공간을 확보하고 있으며, 이는 지역의 쾌적성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 주위의 주상용 주택 및 근린생활시설은 기본적인 상업 편의시설이 갖추어져 있음을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

금산근린공원이 가까이 있어 도심 속에서도 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 제1종일반주거지역이라는 점은 주거 기능에 중점을 둔 지역임을 보여줍니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하며, 도심으로의 이동이 가능한 교통망을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(임춘식)의 존재입니다. 보증금 40,000,000원이 인수되므로, 낙찰자는 이 금액만큼 추가적인 비용을 부담하거나 임차인과의 협상이 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 확인되는 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 경매 진행 시 채권자의 추가적인 경매 신청이나 채무 관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한사항은 향후 토지 활용이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 다가구주택입니다. 금산근린공원 인근이라는 입지적 장점이 있으며, 1층 상가와 다가구 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인과의 관계, 높은 채무 총액, 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 1층 근린생활시설 및 다가구 주택 구성으로 공실 위험 분산 및 꾸준한 임대 수익 기대.

* 주거 편의성: 근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경 제공.

* 지역 개발 가능성: 양산시 동면 지역의 향후 발전 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 758,917,800원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 40,000,000원을 고려하여 실제 취득 비용을 산출해야 합니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

일반적으로, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정될 수 있으나, 본건의 경우 인수되는 임차인의 보증금을 포함한 총 부담 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 물건의 적정 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 인수 보증금 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 인수 보증금 40,000,000원을 제외한 금액 기준으로 약 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 수준에서 전략적인 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.