나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31861 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1479-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 "월배중학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 제반교통상황 은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고평탄하며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 -외벽: 치장, 벽돌몰탈위 페인팅 등 마감 -내벽: 벽지 및 타일 등 마감 -바닥재: 타일 등 마감 -창호: 하이샷시 창호 2-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소로 -외벽: 치장 벽돌 등 마감 -내벽: 페인팅 등 마감

이용상태

2)는 단독주택, 2-1)은 변소로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

탐문조사에 의하면 4~5년 전에 확장 및 리모델링하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(목록2 을구 순위번호 9)가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31861 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 1479-11

용도: 단독주택

감정가: 554,246,460 원

토지면적: 176.00㎡ (약 53.24평)

건물면적: 154.03㎡ (약 46.60평)

건물 제시외면적: 76.10㎡ (약 23.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

총 채권액 (등기부 기준): 358,000,000 원 (토지) / 528,000,000 원 (건물)

감정평가 요약: 2025년 8월 14일 기준

건축물 표제부 기준: 1987년 06월 19일 사용승인, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "월배중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구(택지개발사업 완료)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 경매 절차를 통해 말소되는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

말소기준권리: 을구 4번, 대구한일신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2021-09-28, 채권최고액: 120,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 경매 절차로 말소될 예정입니다.

주요 권리 분석:

* 토지 등기부상 을구 4번, 8번, 10번의 근저당권과 갑구 9번의 강제경매는 말소될 것으로 예상됩니다. (채권자: 대구한일신용협동조합, 김종언, 최흥섭)

* 건물 등기부상 을구 4번, 8번, 10번의 근저당권과 갑구 9번의 강제경매는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 주목할 점은 건물 등기부상 을구 9번의 주택임차권 (임차인: 최흥섭, 보증금: 170,000,000원)으로, 전입일자(2020-11-27) 및 확정일자(2020-11-27)가 말소기준권리(을구 4번)보다 늦지만, '대항력 있는 임차인'으로 분류되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금 170,000,000원 전액 또는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 임차인 김강호 (전입일자: 2025-07-08)는 보증금 0원, 대항력 없음으로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

* 채권자 최OO (최흥섭)이 본 경매를 신청한 강제경매 건입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 상인동 일대는 비교적 성숙된 주거 지역으로, 단독주택과 더불어 다세대, 빌라 및 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 6월 거래 기준, 만원 단위):

* 신세계타운101동 (연립, 2003년식, 전용 76.25㎡): 13,500만원 (약 177만원/㎡)

* 하이얀빌 (다세대, 2003년식, 전용 78.04㎡): 12,000만원 (약 154만원/㎡)

* 상인파크빌 (다세대, 2002년식, 전용 63.87㎡): 9,500만원 (약 149만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 위 비교 대상은 연립/다세대 주택이므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 하지만 주변 지역의 전반적인 주거 상품 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 단독주택의 경우, 토지 가치와 건물 상태, 개별 특성이 시세에 큰 영향을 미칩니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

대구광역시 달서구 상인동 1479-11 일대에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 쓰레기 소각장, 납골당 등)에 대한 정보는 현재 검색되지 않았습니다. 그러나 주거 환경 평가 시 주변 개발 계획이나 잠재적 혐오시설 유입 가능성은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 월배중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성이 보통 수준으로, 시내버스 승강장이 인근에 있어 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최흥섭 씨의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 입찰가를 산정할 때 반드시 고려되어야 하며, 실제 낙찰 후 총 지출 금액을 증가시키는 요인입니다.

건물이 1987년 준공되어 연식이 상당하므로, 추후 유지보수 및 리모델링에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 4~5년 전 확장 및 리모델링 이력이 있습니다.)

일괄매각 대상이므로 토지와 건물의 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

임차인 최흥섭 씨의 상세한 임대 조건(차임, 계약 기간 등)이 명확히 공개되지 않았으므로, 인수 후 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 상인동의 안정된 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상당한 부담이 존재합니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 평가하고 입찰가를 산정하는 데 가장 중요한 요소가 될 것입니다. 감정가는 5억 5천만원대이나, 인수해야 할 보증금을 고려할 때 실제 총 투입 비용이 높아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

매각으로 소멸되지 않는 170,000,000원의 임차 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 물건의 시세가 잠재적 총 지출 비용보다 높다고 판단될 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

4~5년 전 리모델링 이력이 있어, 주택의 기본적인 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

장기적인 관점에서 임대차 계약 만료 시 보증금 회수 및 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

적정 수준의 입찰가를 산정하여 인수 부담을 상쇄하고 수익률을 확보하는 것이 핵심입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가, 인수해야 할 임차 보증금, 주변 시세, 그리고 본 물건의 개별 특성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가: 554,246,460 원

인수 보증금: 170,000,000 원

총 예상 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

본 물건의 총 투자 비용이 주변 시세 및 향후 가치 상승 잠재력을 초과하지 않도록 설정해야 합니다. 감정가를 보수적인 상한선으로 설정하고, 인수 보증금을 제하면, 낙찰 후에도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 총 투자 비용 목표: 400,000,000원 ~ 450,000,000원

이에 따른 예상 입찰가 (인수 보증금 제외):

* 최소 예상 입찰가: 400,000,000원 (총 투자비용) - 170,000,000원 (인수 보증금) = 230,000,000 원

* 최대 예상 입찰가: 450,000,000원 (총 투자비용) - 170,000,000원 (인수 보증금) = 280,000,000 원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본 물건의 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.