나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3033 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 192-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 대구광역시 달서구 감삼동 소재‘감삼초등학교’남서측인근에 위치하는 부동산(주거용 단독)으로서 부근은 시가지내 도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대 등 정비된 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반 차량 접근 가능하며 시가지내에 위치하면서 인근에 시내버스 정 류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철역(죽전역)이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 양호시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 세로장방형의 토지로서 인근지대와 평탄하게 조성되어 있으며 '주거용건 부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지 북측으로 약 4~5미터, 서측으로 약 3미터 가량의 포장장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남 부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 2025-02 -05 ~ 2030-02-04)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자: 1985.11.29. 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 천정: 천정지 마감 바닥: 바닥타일 및 장판지 마감 등 천정: 샤시 창호임 기호(2-나): 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서 사용승인일자: 1985.11.29. 외벽: 치장벽돌 및 타일마감 등 내벽: 몰탈마감 등

이용상태

기호(2-가): 1,2층- 주택 기호(2-나): 변소 등으로 이용중임.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 및 기호(2-가)부분 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2-가)건물에 별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외건물 4동이 소재함. (정상평가)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: - 본건 현장조사시 시건장치로 인하여 대문안 내부출입은 어려우나 외부에서 관찰, 조사가 가능한 바, 건축물현황도 등에 따라 확인, 탐문 조사 평가하였 으니 입찰시 재확인하시기 바랍니다. - 또한 제시외건물은 개략적 측정에 의거하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구광역시 달서구 감삼동 192-13 외 1필지 단독주택 경매 물건 보고서입니다.

사건번호: 대구서부지원 2025타경3033 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 192-13

용도: 단독주택

감정가: 284,856,500원

토지면적: 101.90㎡ (약 30.8평)

건물면적: 100.84㎡ (약 30.5평)

제시외 건물 면적: 29.90㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대경사과원예농업협동조합 (추정)

사용승인일자: 1985년 11월 29일

토지 등기부채권 총액: 79,144,578원

건물 등기부채권 총액: 79,144,578원

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 ‘감삼초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 시가지 내 도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대 주택지대가 잘 정비되어 형성되어 있습니다.

일반 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 북서측 근거리에 지하철 죽전역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

토지는 세로장방형으로 인근 지대와 평탄하게 조성되어 주거용 부지로 이용 중입니다.

북측 약 4~5미터, 서측 약 3미터 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-02-05 ~ 2030-02-04)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 대구경북능금농업협동조합의 가압류(갑5)입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김재순)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 01월 13일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 것은 아니나, 특이사항으로 기재합니다.

* 임차인: 정 (정창기)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 01월 13일

확정일자: 2016년 01월 13일

배당신고일자: 2025년 10월 28일

대항력: 있음

비고: 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 배당신고를 하였습니다. 이 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 65,000,000원 (정창기 임차인)

4. 상권분석

본건은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

감삼초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변 아파트 단지 및 주택가와 함께 상가들이 입지하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

최근 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과,

- 2026년 6월 27일: 대구 달서구 감삼동 43-12번지 현대빌라, 전용면적 63.16㎡, 매매가 122,000,000원

- 2026년 6월 29일: 대구 달서구 감삼동 110-20번지 천호빌라, 전용면적 74.97㎡, 매매가 150,000,000원

상기 정보는 다세대 주택의 매매 사례로, 본건 단독주택의 개별 가치와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 하지만 해당 지역의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 일반적인 지도 조사 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 특별한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 감삼초등학교가 근거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 상가지대로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 정비된 주택가와 상업시설이 혼합된 도심형 생활 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정창기 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 배당 신고일자가 2025년 10월 28일로 기재되어 있으나, 실제 배당 결과에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후: 1985년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 별도로 4동의 제시외 건물이 평가에 포함되어 일괄 매각되지만, 해당 건물의 용도 및 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구의 중심부에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지와 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함되어 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 가능성입니다. 임차인의 배당 신고 내역과 실제 배당 결과를 면밀히 분석하여 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물의 노후화는 잠재적 수리 비용으로 고려되어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 대구광역시 달서구의 개발된 지역에 위치하며, 주요 도로와 대중교통망에 대한 접근성이 뛰어납니다.

* 일괄 매각의 편의성: 토지와 건물, 제시외 건물까지 한 번에 취득할 수 있어 절차가 간결합니다.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 리스크를 성공적으로 관리하고, 필요시 건물 리모델링을 통해 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감삼초등학교 인근: 교육 환경이 양호하여 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,856,500원입니다.

주변 시세 분석 결과, 인근 다세대 주택의 거래 사례를 비추어 볼 때, 본건 단독주택의 시장 가치를 보수적으로 추정할 필요가 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85~95% 수준에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

권장 입찰가: 255,000,000원

본 권장 입찰가는 예상 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 또한, 임차인과의 협의 및 배당 결과에 따른 실제 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.