나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31888 [1] 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 556-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금호감정 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 소재 (통칭)"정정골마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 농가주택, 하천 등으로 형성된 농촌지대로서 주위환경 대체로 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근 성 등 제반 교통상황 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(4),(9),(10),(14)~(16): 7필 일단의 자루형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄함. 기호(5): 부정형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(6),(8),(12),(18): 삼각형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(7),(19),(20): 사다리형의 토지로서 인접지 대비 대체로 등고평탄함. 기호(11),(17): 2필 일단의 사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄 함. 기호(13): 자루형의 토지로서 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄함.

인접 도로상태

기호(1),(4),(9),(10),(14)~(16): 일단지 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 기호(5)~(8),(18): 지적도상 맹지이며, 인접지를 경유하여 접근 가능함. 기호(11),(17): 일단지 남동측으로 폭 약 4미터, 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함. 기호(12),(13),(20): 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함. 기호(19): 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)~(9),(13)~(20): 도시지역, 자연녹지지역(2018-07-26), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 농업보호구역, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계 부터500미터까지), 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제 한지역)임. 기호(10)~(12): 도시지역, 자연녹지지역(2018-07-26), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 농업보호구역, 조례로정한지역(문화재의 외곽경계부터500미터까지), 공장 설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역), 하천구역(내곡천)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(11) 토지는 지목 "답"이나, 일단지 관련지번으로서 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건 기호(17) 토지상에 제시외물건(정자)이 소재함. - 본건 토지 및 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골조 판넬지붕 지상2층으로서,(사용승인일: 2022.07.28) - 외 벽: 치장벽돌쌓기 및 징크판넬 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 하이새시 창호 등임. 기호(3) 경량철골조 판넬지붕 지상2층으로서,(사용승인일: 2015.04.09) - 외 벽: 세라믹사이딩 및 징크판넬 등 마감, - 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, - 창 호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

일반건축물대장등본상 기호(2),(3) 공히 단독주택임.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있으며, 기호(3)은 태양광설비 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㅌ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 - 본건 기호(2) 건물은 기준시점 현재 일반건축물대장등본상 위반건축물로 등재(증축 위반)되어 있는바, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 현장조사 시 거주자 및 이해관계인 폐문부재 등으로 인하여 본건 기호(2),(3) 건물의 내부마감 상태 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 인근 유사 부동산의 마감상태 및 구조, 본건의 건축물 현황도면 등을 참고하였음. - 본건 건물의 소재지, 위치, 면적 등은 귀 원의 제시목록 등을 기준함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호2 건물 대장상 위반건축물로 등재, 기호3 건물에 설치된 태양광설비 매각 제외. 기호5,6,13 토지 지상 소재 제시외 건물 매각 제외, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명. 기호19 토지 타인 점유부분으로 추정, 기호17 토지 지상 제시외 정자 매각 제외. 지목이 답인 토지 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31888 (1)

소재지: 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 556-15

용도: 단독주택

감정가: 644,211,950원

토지면적: 1287.00㎡ (약 389.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.52㎡ (약 59.75평)

건물 제시외면적: 287.71㎡ (약 87.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

2.2. 입지조건

본건 토지는 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리에 위치하며, 통칭 "정정골마을" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 농가주택, 하천 등으로 구성된 농촌지대입니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성은 대체로 양호한 편입니다.

토지 형태는 여러 필지가 모여 있어 다양한 모양을 띠고 있으며, 대부분 인접지와 비교하여 대체로 등고평탄합니다.

인접 도로 상태는 일부 필지는 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지이며 인접지를 경유하여 접근 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 문화재 외곽경계로부터 500미터 이내 지역, 공장설립제한지역에 해당하며, 일부 필지는 하천구역(내곡천)으로 지정되어 있습니다.

현장 조사 결과, 기호(11) 토지는 지목이 '답'이나 현황은 '대'인 공부와의 차이가 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 '을7' 근저당권(접수일자: 2010-10-25, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 273,000,000원) 및 건물 등기부상 '을1' 근저당권(접수일자: 2015-04-27, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 13,000,000원)으로 보이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 현재까지 없습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립여부 불분명한 부분은 인수될 가능성이 있습니다.)

* 임차인 현황

- (주)케이바이오

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-14

대항력: 없음

비고: 배당신고일자, 확정일자 정보 없음.

- 안정화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-06-05

대항력: 없음

비고: 건물 소유권 보존 등기자(접수일자: 2015-04-27)와 동일인으로 추정되며, 인수 대상 보증금 없음.

- 정영호

보증금: 12,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 2022-02-03

확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

비고: 임차인 정영호는 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

2.4. 상권분석

본건 부동산이 위치한 고령군 대가야읍 쾌빈리는 농촌지대로서, 주변에는 농경지와 농가주택이 주를 이루고 있습니다. 대규모 상업시설이나 복합적인 상권보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 신축 빌라(2023년식)의 경우 약 2억 8,500만원 수준의 실거래가가 있었으며, 비교적 오래된 빌라(2000년식)의 경우 약 1억 1,000만원 수준의 실거래가가 있었습니다. 본건은 단독주택으로, 이러한 다세대 주택의 시세는 직접적인 비교 대상은 아니나, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

2.5. 생활정보

주변 환경이 농촌지대로 형성되어 있어 조용하고 한적한 생활환경을 제공합니다.

단독주택이므로 개인 정원이나 텃밭 등으로 활용할 수 있는 충분한 토지 면적을 보유하고 있습니다.

건물은 경량철골조 판넬 지붕으로, 기호(2) 건물은 2022년 7월 28일, 기호(3) 건물은 2015년 4월 9일에 사용 승인되었습니다.

내부 설비로는 일반적인 위생, 급배수, 난방 시설이 갖추어져 있으며, 기호(3) 건물에는 태양광 설비가 설치되어 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

1. 위반건축물: 기호(2) 건물은 건축물대장상 위반건축물(증축 위반)로 등재되어 있어, 관련 법규 위반에 따른 행정적 제재나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

2. 법정지상권 성립여부 불분명: 기호(5),(6),(13) 토지 지상에 소재한 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

3. 타인 점유 추정: 기호(19) 토지는 타인이 점유하고 있는 부분으로 추정되며, 이에 따른 명도 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 제시외 물건 제외: 태양광 설비(기호3 건물), 정자(기호17 토지 지상), 특정 제시외 건물(기호5,6,13 토지 지상) 등은 매각에서 제외되므로, 입찰 전 정확한 범위를 확인해야 합니다.

5. 농지취득자격증명: 지목이 '답'인 토지가 포함되어 있어, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 매각 불허가 또는 보증금 미반환의 사유가 될 수 있습니다.

6. 건물 내부 확인 미흡: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 기호(2), (3) 건물의 내부 마감 상태 및 구조를 정확히 확인하지 못했습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 대가야읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 상대적으로 넓은 건물 면적을 갖추고 있습니다. 농촌지대의 한적한 환경을 선호하는 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 법정지상권 성립 불분명, 타인 점유 추정 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

2.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 1287㎡(약 389평)의 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 전원주택 단지 조성 등 다양한 개발 잠재력을 가집니다.

2. 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다 (단, 법정지상권 불분명 부분 제외).

3. 농촌 지역의 희소성: 넓은 토지를 가진 단독주택은 농촌 지역에서 흔치 않은 매물로, 특정 수요층에게 어필할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 644,211,950원입니다.

주변 다세대 주택의 시세 분석 결과, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악할 수 있었으나, 본건은 넓은 토지를 가진 단독주택이므로 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리도 없습니다.

하지만 위반건축물, 법정지상권 성립 불분명, 타인 점유 추정 등 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

리스크 요인들을 감안할 때, 580,000,000원 ~ 640,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 가치 판단을 위해서는 개별 물건에 대한 추가적인 심층 분석 및 전문가의 조언이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.