나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31864 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1970-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "대남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대에 자체지반 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 다가구주택부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

- 1층 : 계단실 및 주차장 - 2층 : 다가구주택(5가구) - 3층 : 다가구주택(5가구) - 4층 : 다가구주택(3가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 2층 건물의 일부는 일반건축물대장 상 일부 "근린생활시설" 이나, 건물등기사항증명 및 현황 "다가구주택" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 건물 2층 일부 대장 상 근린생활시설이나 현황 및 등기부 상 다가구주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31864 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1970-3

물건 종류: 다가구주택

감정가: 2,028,012,000원 (20억 2천 8백 1십 2만원)

토지 면적: 415.80㎡ (약 125.78평)

건물 면적: 652.62㎡ (약 197.44평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 송현동 소재, 대남초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 상태: 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있으며, 북서측 하향 완경사지대에 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지입니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2015년 5월 28일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수 대상 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 총 11명의 임차인이 조사되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 한국토지주택공사(임차인 김 ): 보증금 60,000,000원, 차임 60,000원, 전입일자 2017-07-31.

* 대구도시개발공사(임차인 백 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-24.

* 변선아: 보증금 35,000,000원, 차임 170,000원, 전입일자 2018-03-27.

* 한국토지주택공사(임차인 안 ): 보증금 80,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2023-10-27.

* 한국토지주택공사(임차인 이 ): 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2015-10-26.

* 정동욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-05.

* 한국토지주택공사(임차인 정 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-02.

* 정지훈: 보증금 65,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2017-07-05.

* 정현우: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-10.

* 한국토지주택공사(임차인 하 ): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-02.

* 한국토지주택공사(임차인 공 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-08.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 주거용 건물(다가구, 단독주택)과 일부 상업시설이 혼재된 지역입니다.

* 대남초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 달서구 지역은 신규 아파트 단지 개발과 함께 상권이 형성되고 있으며, 본 물건이 위치한 송현동 일대도 주택가 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 도시재생 사업 등을 통해 지역 편의 시설 확충 및 커뮤니티 공간 조성 사업이 진행된 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 1층은 계단실 및 주차장, 2층부터 4층까지 다가구 주택으로 총 13세대로 구성되어 있습니다.

* 교육 환경: 대남초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근 송현동 일대에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스승강장 이용이 가능하며, 차량 이용 시 대구 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건물 2층 일부가 일반건축물대장상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황 및 등기부상으로는 '다가구주택'으로 사용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장과의 일치 작업을 위한 추가 행정 절차, 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 명도: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 쓰레기 소각장 관련 논의가 있었던 성서소각장이 위치하나, 이는 해당 물건지에서 직접적인 영향을 받지 않는 범위로 파악됩니다. 현재 특별히 혐오시설로 분류되는 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 다가구주택으로, 총 13세대를 임대할 수 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수하는 채무 부담이 없어 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

* 대남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 2층 일부의 용도 불일치 사항은 사전에 인지하고 관리 가능한 리스크로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 하자 없음: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 완료 시 소유권 확보가 명확합니다.

* 안정적인 임대 수익: 13세대로 구성된 다가구주택으로, 꾸준한 임대 수익이 기대됩니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 인접하여 학군 수요가 높은 지역입니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 분할 또는 추가 매입 절차가 필요 없어 효율적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 부동산 시세, 공실률, 향후 임대 수익률, 명도 예상 비용 및 소요 기간, 건물 상태 점검 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 감정평가액 20억 2천 8백 1십 2만원을 기준으로, 보수적인 관점에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.