나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31872 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 109동 28층2801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 인근에 위치하 는 '제일풍경채프라임' 제109동 제28층 제2801호로서 부근일대는 아파트단지, 다가구주 택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건중 제28층 제2801호로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 모노륨 및 타일 등 마감, - 창호: 새시창 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있으며, 보일러(지역난방, 열병 합)에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지대 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생횔시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(상세사항은 관련부서 확인요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(세천유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-03)(세천초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구(성서 첨단지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(2013-12-10)<연구개발특 구의 육성에 관한특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타: 없습니다.

물건 비고

조영호: 임차보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도함.(임차인 조영호의 주택임차권등기일은 2024.03.12.임)
주택도시보증공사(임차인 조영호): 경매신청채권자로 임차인 조영호의 임차보증금 대위변제자 겸 임차보증금반환채권의 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31872 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 건의 임차인 조영호 보증금 반환 채권 양수인 겸 대위변제자)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 109동 28층2801호

* 용도: 아파트

* 건축물 현황:

* 총괄표제부: 제일풍경채프라임, 공동주택(아파트), 1457세대, 16개동, 2017년 7월 26일 사용승인.

* 표제부: 109동, 최고 29층 건물 중 28층, 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕.

* 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 정보:

* 토지면적: 40.37㎡ (약 12.21평)

* 토지 지분: 40.3738㎡ (약 12.21평)

1.3. 평가 정보

* 감정평가액: 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

* 아파트 단지명: 제일풍경채프라임

* 건축년도: 2017년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 '대구세천초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

* 토지 형상은 북서측 하향 완경사지대 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세천유치원, 세천초등학교), 지방산업단지, 연구개발특구(성서첨단지구), 일반주거구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2025년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑9) 입니다.

* 이보다 선순위인 권리 없이, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리

* 본 경매 물건은 채권자(주택도시보증공사)가 임차인 조영호의 보증금반환채권을 양수하고 대위변제함에 따라 진행되었으며, 임차인 조영호는 대항력 있는 임차인이었으나 보증금반환채권을 주택도시보증공사에 양도하고, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다(2026.07.22.자).

* 이에 따라, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 임차권(을7, 조영호, 2024.03.12. 접수)에 '말소: 인수'로 기재되어 있으나, 이는 임차권 등기 자체의 존재를 의미하며, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인하여 실질적인 보증금 인수 부담은 발생하지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 조영호 (성만 표시: 조 )

* 초기 보증금: 20,000,000원, 차임: 650,000원

* 전입일자: 2020년 2월 13일

* 확정일자: 2020년 2월 14일

* 배당신고일자: 2024년 3월 12일

* 대항력: 있음 (단, 보증금 반환채권 양도 및 권리 포기 확약으로 실질적 인수 부담 없음)

* 비고: 임차보증금 반환채권을 주택도시보증공사에 양도하였으며, 주택도시보증공사가 대항력 및 우선변제권을 승계하였음.

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 채원호(2017.10.26), 정의찬(2018.01.09), 노성균 외 1명(2020.02.12, 매매), 노성균(2025.02.12, 증여 - 말소).

* 주택임차권: 조영호(2024.03.12, 20,000,000원, 말소: 인수).

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025.09.26, 240,000,000원, 말소: 말소) - 말소기준권리.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

* 본 물건이 소재한 제일풍경채프라임 단지 주변에는 다수의 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

* 해당 지역은 연구개발특구(성서첨단지구)에 포함되어 있어, 향후 관련 산업 발전 및 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 단지 남서측 인근에 대구세천초등학교가 위치하며, 세천유치원 등 교육 시설 접근성이 양호하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

* 단지 인근에 조성된 근린생활시설을 통해 생활 필수품 구매 및 각종 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지까지 차량 진입도 원활합니다.

5.3. 단지 정보

* 단지명: 제일풍경채프라임

* 총 세대수: 1,457세대

* 사용승인일: 2017년 7월 26일

* 총 주차대수: 1,772대 (지하 1,110대, 지상 662대)

* 관리사무소 연락처: 053-587-0667

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 조영호의 보증금 채권이 주택도시보증공사에 양도되었고, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 절차상의 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 다수의 소유권 이전 및 임차권 설정 이력이 존재하므로, 등기부등본 상 권리 변동 과정을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

6.3. 건물 노후화

* 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 28층 고층 아파트이므로 내부 마감재의 노후화 정도 및 하자 발생 여부는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설)

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 단지 인근에 위치한 초등학교 및 주거 단지의 특성을 고려할 때 직접적인 혐오시설로 판단되는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 주변 환경은 직접 방문하여 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군에 위치한 제일풍경채프라임 아파트로서, 비교적 신축 연식과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금에 대한 인수 부담이 없다는 점은 투자 결정에 있어 매우 긍정적인 요소입니다. 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성 또한 우수하며, 주변 지역의 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 경매 물건 특성상 권리 관계에 대한 철저한 검토와 현장 방문을 통한 물건 상태 점검은 필수적으로 수행되어야 합니다. 종합적으로 볼 때, 안정적인 거주 환경과 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 대상으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식 (2017년 준공)

* 우수한 학군 (대구세천초등학교 인접)

* 개발 잠재력 (연구개발특구 포함 지역)

* 실질적인 임차 보증금 인수 부담 없음

* 양호한 교통 및 생활 인프라

* 일괄 매각으로 인한 토지 사용 권리 확보

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건의 전용면적은 59.97㎡ (약 18.14평) 입니다.

* 최근 실거래 사례 (2026년 6월, 7월)를 살펴보면, 동일한 면적의 거래가는 220,000,000원에서 225,000,000원 수준입니다.

* 본 건의 감정평가액은 226,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 226,000,000원

* 최근 시세: 220,000,000원 ~ 225,000,000원

* 인수 보증금: 0원

경쟁 상황 및 낙찰률 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가를 기준으로 약 95% ~ 98% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 제안 입찰가: 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.