나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4155 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 122 해뜨는마을 1동 1층 123호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 소재 "포항시립구룡포도서관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 21층 건물 중 '제1층 제123호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트' 로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 남동향 하향 완경사지이며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 122번지, 해뜨는마을 1동 1층 123호에 소재한 아파트입니다. 사건번호는 포항지원 2025타경4155 (1)이며, 감정가는 76,000,000원입니다.

2.1. 기본 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 122 해뜨는마을 1동 1층 123호

* 용도: 아파트

* 감정가: 76,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 지분: 30.17㎡ (약 9.13평)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 전용 면적: 제공된 자료의 최근 매매 정보에 따르면 39.87㎡ (약 12.06평) ~ 49.8㎡ (약 15.06평) 범위로 확인됩니다.

* 분양 면적: 제공된 정보 없음.

2.3. 건물 및 토지 이용 계획

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구).

2.4. 아파트 정보

* 아파트명: 해뜨는마을

* 동/호: 1동 1층 123호

* 준공 연도: 2000년 8월 23일

* 총 세대수: 477세대

* 총 층수: 21층

* 건물 건축 면적 (총괄표제부 기준): 약 2422.75㎡

* 건물 연면적 (총괄표제부 기준): 약 31577.93㎡

* 주차 대수: 총 398대 (공동주택 기준)

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

* 본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 병포리 소재 "포항시립구룡포도서관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로

* 남서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 말소기준권리: 2019년 07월 31일자 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (채권액 42,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 73,716,635원

4.2. 소멸 예정 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

* "포항시립구룡포도서관"이 인접해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 다만, 주변 지역이 소규모 공장, 농경지, 임야 등 다양한 용도로 형성되어 있어 주거 외적인 영향도 고려해야 합니다.

5.2. 지역 특성

* 본건이 속한 지역은 "포항 구룡포 과메기 산업특구"로 지정되어 있어, 지역 경제 활성화 및 관련 산업 발전에 따른 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 장례 시설 등) 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인접한 도로망을 통해 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6.3. 주변 환경

* 인접한 도서관과 근린생활시설은 생활 편의를 제공합니다. 다만, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 대한 개인적인 판단이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현장 확인의 어려움

* 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 구조 변경 유무 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이에 대한 평가는 참고 자료 및 외부 관찰을 바탕으로 이루어졌으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하시는 것이 중요합니다.

7.2. 건물 노후화

* 건축물 사용승인일이 2000년으로, 건물의 노후화에 따른 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.3. 토지 이용 계획상의 제약

* 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 토지 이용 계획상의 여러 규제가 존재하여 건축 및 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 1층 세대 특성

* 1층에 위치한 세대의 특성상 사생활 침해, 소음, 보안 문제 등에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 76,000,000원입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 외 후순위 권리들이 없어 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 현장 확인이 불가하여 내부 상태를 직접 파악하지 못한 점은 주의가 필요합니다. 또한, 주변 지역이 주거 외 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 입지적 장단점을 복합적으로 고려해야 할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계로 인한 명도 부담 완화: 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 용이한 명도가 예상됩니다.

* 지역 특구 지정으로 인한 잠재 가치: 포항 구룡포 과메기 산업특구 지정은 지역 경제 활성화와 더불어 향후 부동산 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

* 가격 메리트 검토: 감정가(76,000,000원) 대비 최근 실거래가(39.87㎡ ~ 49.8㎡ 면적 기준 48,000,000원 ~ 50,000,000원)를 비교 분석하여 가격 메리트 확보 가능성을 검토해야 합니다.

* 1층 세대의 활용 가능성: 1층 세대의 경우, 경우에 따라 상가 전환이나 별도의 공간 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 아파트 단지 내에서 39.87㎡ ~ 49.8㎡ 면적의 세대가 2026년 7월 기준 48,000,000원에서 50,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 96만원에서 125만원 수준입니다. 본건의 면적은 59.97㎡로 더 크지만, 1층에 위치하며 주변 시세가 상대적으로 낮은 점을 감안할 때, 현재 감정가 76,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 1층 세대의 가치를 보수적으로 평가하고, 면적 차이 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 적정 시세 범위를 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 추정합니다.

10.2. 예상 입찰가

58,000,000원 ~ 65,000,000원

(참고: 인수되는 보증금은 없으며, 최종 낙찰가는 법원 진행 상황 및 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.