나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4149 [1] 경상북도 포항시 북구 항구동 347-29 원영빌라 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 항구동 소재 "항구영일대 어린이공원" 남동측 인근에 위치하는 "원영빌라 제1층 제101호" 단위세대로서 주위환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 단위세대로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 실내바닥재, 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 인접필지 대비 등고,평탄하며 "다세대주택부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

공부상 대지권의 목적인 토지의 표시에서 주소가 "경상북도 포항시 항구동 347-29"로 되어 있으나 실제 주소는 "경상북도 포항시 북구 항구동 347-29"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부 수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4149 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 항구동 347-29, 원영빌라 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 68,000,000원

토지면적: 39.93㎡ (약 12.08평)

토지지분: 39.92857142857142㎡ (약 12.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.12㎡ (약 16.98평)

건물지분: 56.12㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 항구동 소재 "항구영일대 어린이공원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부요약

- 소유권 변동: 김선례(1995년), 김태우(2021년 매매)

- 채무 관계: 경북대구낙농협동조합 근저당 (31,200,000원, 말소기준권리)

- 경매 개시: 신용보증기금 강제경매 (7,660,286원, 2025년 9월 23일 접수)

- 등기부채권 총액: 31,200,000원

인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상이며, 내부 현황 확인이 불가하여 평가되었음을 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 진달래주택 (구분건물, 1987년 건축, 전용면적 36.72㎡): 2025년 8월 4,700만원 거래. (㎡당 약 128만원)

- 해맞이빌라 (구분건물, 1988년 건축, 전용면적 41.415㎡): 2025년 6월/9월 6,300만원 거래. (㎡당 약 152만원)

본 물건은 건물 면적 56.12㎡ (약 16.98평)입니다. 최근 실거래가 기준으로 환산 시, ㎡당 약 128만원 ~ 152만원 수준으로 예상됩니다.

이를 건물 면적에 대입하면 약 7,180만원 ~ 8,530만원 범위의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

현재 감정가는 6,800만원으로, 시세 대비 낮은 편입니다.

1.5. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 실내바닥재 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 설비로는 위생, 급배수, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설

"항구영일대 어린이공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변 시설 정보

경매 물건지(경상북도 포항시 북구 항구동 347-29) 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 하지만, 지역 특성상 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가

본건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 현황 확인이 불가능하여, 관련 공부 및 외부 관찰, 유사 물건 일반 상황 등을 토대로 평가되었습니다. 경매 참여 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

주소 불일치

공부상 주소와 실제 주소 간 차이("경상북도 포항시 항구동 347-29" vs "경상북도 포항시 북구 항구동 347-29")가 존재하나, 이는 행정구역 변경 등으로 인한 통상적인 사안으로 판단됩니다.

가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 주거용 건물 용도로는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 항구동에 위치한 다세대주택으로, "항구영일대 어린이공원" 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 있어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가라는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 현재 감정가(6,800만원) 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 최근 실거래가 기준 예상 시세 범위(약 7,180만원 ~ 8,530만원)가 감정가(6,800만원)보다 높아 투자 가치가 있습니다.

입지 조건: 공원 인근으로 쾌적하며, 제3종일반주거지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,800만원이며, 주변 실거래가 분석 결과 건물 면적 56.12㎡ 기준 예상 시세는 약 7,180만원 ~ 8,530만원 수준입니다.

권리 인수 부담이 없고 시세 대비 감정가가 낮다는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시세 범위 하단부를 고려한 입찰가를 제안합니다.

권리 인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 약 7,000만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 권유드립니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 내부 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.