나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4160 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 806-5 학천삼도미래타운2차 201동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 소재 "학천초등학교" 북동측 인근에 위치하는 '학천삼도미래타운 2차 제201동 제2층 제208호' 단위세대이며 부근은 아파트단지, 농경지, 노선 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

차량접근성 무난하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 박공지붕 20층건 중 2층 208호 단위세대로서 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 바 닥 : 바닥재, 타일 등 창 호 : 샷쉬 2중창임.

이용상태

아파트로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스공급설비, 난방설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 왕복 2차선 포장도로를 주출입도로로 사용하며 동측으로 왕복 4차선 국도의 부체도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에관한법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 관련자료와 내부조사 등을 통하여 유사아파트의 일반적인 상태를 기준으로 하여 개략적으로 조사되었으므로 경매진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4160 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 806-5 학천삼도미래타운2차 201동 2층208호

용도: 아파트

감정가: 112,000,000원

토지면적: 41.03㎡ (약 12.39평)

건물면적 (전용면적): 84.84㎡ (약 25.67평)

분양면적: 별도 명시되지 않음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 41.033129267207826㎡

1.3. 건물 정보

건물지분: 84.8379㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 박공지붕

건물 층수: 20층 건물 중 2층 208호

사용승인일: 2000년 10월 30일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 학천리 소재 "학천초등학교" 북동측 인근에 위치하는 '학천삼도미래타운 2차 제201동 제2층 제208호' 단위세대임.

부근은 아파트단지, 농경지, 노선 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

차량 접근성은 무난하며 제반 교통 사정은 보통 수준임.

2.2. 도로 및 토지 이용 계획

인접 도로 상태: 북측으로 왕복 2차선 포장도로를 주출입도로로 사용하며, 동측으로 왕복 4차선 국도의 부체도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 및 이전 등기 후 우리은행 근저당(말소기준권리), 서민금융진흥원 가압류, 신한카드 강제경매, 씨에스씨2506유동화전문 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 대상임.

등기부채권 총액: 107,975,134원

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 기타 권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

특이사항: 유동화물건, 공동담보 물건.

4. 상권분석

* 본건 주변은 아파트 단지와 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 활발하다고 보기는 어려우나 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능함.

* 인근에 "학천초등학교"가 위치하여 교육 관련 시설 및 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근성이 무난하며, 대중교통 이용에 대한 정보는 제한적이나 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 총 주차대수 119대로 명시되어 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있음. (단, 아파트 정보 내 지상/지하 주차 대수 표기와 총 주차 대수에 일부 차이가 있을 수 있음)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 박공지붕 20층 건물 중 2층에 위치함.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 특수 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대 관계가 미상으로, 내부 현황 파악이 제한적이었던 점을 고려하여 실제 점유 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

* 가축사육제한구역에 해당하여 향후 관련 법규 변경 시 영향을 받을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 아파트로, 학천초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. 2000년에 준공된 비교적 연식 있는 아파트이나, 철근콘크리트 구조로 20층 건물 중 2층에 위치하여 일조권이나 소음 등에 대한 부분은 양호할 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 유동화 및 공동 담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상, 내부 조사 제한 등의 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 진행으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 소멸되지 않는 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 단지 내 및 주변의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례(2026년 4월 13일, 201동, 84.8379㎡, 14층)가 110,000,000원에 거래된 점과 본건의 감정가 112,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 예상됩니다.

유동화 물건 및 내부 상태 조사 제한 등의 리스크 요인을 감안하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도 가감이 필요하지 않습니다.

권장 입찰가는 112,000,000원 ~ 115,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.