나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4152 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 424-7 제일프리미엄타운 13층 1311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항대흥초등학교" 북측 인근에 위치하는 '제일프리미엄타운 제13층 제1311호'로서, 부근일대는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통 사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제13층 제1311호로서, - 외벽: 몰탈위 페이트 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 대체로 북서측 하향 경사지대내 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4152 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 424-7 제일프리미엄타운 13층 1311호

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 55,000,000원

* 매각물건: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 13층 1311호

* 사용승인일: 1997년 5월 26일

* 토지 면적: 42.32㎡ (약 12.80평)

* 토지 지분: 21.15995㎡ (약 6.40평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.91㎡ (약 25.69평)

* 건물 지분: 42.455㎡ (약 12.85평)

* 소유권 지분: 제공된 면적 비율(토지 약 50%, 건물 약 50%)로 보아 약 50% 지분 매각으로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항대흥초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 임야 등이 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 대체로 양호하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 포항대흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 14일자 서울보증보험주식회사의 가압류 (대구지방법원 2024카단101208)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 13번 주택임차권: 임차인 전 (전승아). 보증금 94,500,000원. 전입일 2023년 4월 21일, 확정일자 2023년 3월 30일. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 실제 매각 조건은 법원의 최종 결정을 확인해야 합니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 (갑구): 2003년 우창영, 2016년 강태국 외 1명

* 임차권 설정 (을구): 2024년 6월 25일 전승아 (94,500,000원, 인수 조건)

* 가압류/강제경매 (갑구): 서울보증보험주식회사, 주택도시보증공사 (매각으로 말소 예정)

* 특이사항:

* 본건은 지분 매각 물건으로, 전체 소유권 중 일부(약 50% 추정)만 매각 대상입니다.

* 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 조건이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교와 인접하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권으로 파악됩니다. 대규모 상업 지구보다는 주거 지역 내 소규모 상권에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 제일프리미엄타운, 1997년 5월 26일 사용승인, 총 122세대, 최고 14층 규모의 아파트 단지입니다.

* 주변 편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 분포하며, 포항대흥초등학교가 가깝습니다.

* 주차: 아파트 정보상 총 28대 주차 가능 (지상 1대, 지하 6대, 기타 21대)

* 관리사무소 연락처: 054-242-0275

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 매각으로 인한 취득 가치를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전 의 보증금 94,500,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공유자 우선매수권: 타 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 경매 절차가 무산될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 준공된 아파트로, 연식에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 상황 확인이 어려웠으며, 실제 이용 상황이나 내부 상태가 평가와 다를 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 용흥동 소재 제일프리미엄타운 아파트의 지분 매각 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 94,500,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 또한, 지분 매각으로 인해 타 공유자와의 관계 설정 및 권리 행사에 제약이 있을 수 있다는 점이 주요 특징입니다. 건물 연식이 25년 이상 경과된 점과 내부 확인 불가 사항도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 포항대흥초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 잠재력: 시장 상황 및 공유 관계 해소 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 권리 분석 및 잠재 리스크를 충분히 고려할 경우 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 지분 매각 특수성을 감안해야 함)

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.91㎡)의 실거래가는 2025년 12월 8천만 원 수준(2층)으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 5천 5백만 원입니다.

그러나 본건은 50% 지분 매각이며, 9천 4백 5십만 원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금(94,500,000원)을 고려하면, 실질적인 매수 비용은 감정가 및 실거래가를 초과할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 가치 하락 요인을 반영해야 합니다.

* 권리 분석 결과, 배당받지 못하는 임차인의 보증금은 매수인이 부담해야 하는 추가 비용으로 간주되어야 합니다.

단순히 감정가만을 기준으로 제시하기는 어려우며, 법원 배당표 확인 및 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 판단하여 인수되는 보증금(미변제분)을 포함한 총 투자 비용이 수익성을 확보할 수 있는 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

핵심 고려사항:

94,500,000원의 임차인 보증금을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 직접 부담해야 합니다. 따라서 본건의 총 투입 비용은 입찰가 + 인수하는 보증금(미변제분)이 될 것이므로, 이를 감안한 매우 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.