나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4157 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1257 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 '초곡초등학교' 동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 다가구주택 및 주거나지 등으로 형성되어있는 '미성숙주택지대'로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지대비 대체로 등고평탄하며 '주상용 건물 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,주거용지(단독주택용지(건폐율 60%이하, 용적율 200%이하, 4층이하), 기타 1종지구단위계획 결정조서 참조),지구단위계획구역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 -. 기타 참고사항 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, (사용승인일 2021.05.03) 외벽 : 노출콘크리트 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥내장재, 에폭시 및 타일 등 마감. 창호 : 새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) : 근린생활시설(1,2층) 및 단독주택(3층) 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물㉠ 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기준시점 현재 전체 임대 미상인바, 경매진행시 재확인하시기 바람. 기타 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경4157 (1) 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1257 (신주소: 경상북도 포항시 북구 초곡지구로57번길 5-28) 근린주택

1.1. 물건개요

사건번호: 포항지원 2025타경4157 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1257

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 1,047,992,400원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영덕울진축산업협동조합 (추정)

1.2. 토지정보

토지면적: 298.70㎡ (약 90.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역

1.3. 건물정보

건물면적: 493.65㎡ (약 149.36평) (연면적 기준)

건물 제시외면적: 3.60㎡ (별도 등재되지 않은 부합물)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

사용승인일: 2021년 5월 3일

주요용도: 근린생활시설 (1, 2층), 단독주택 (3층)

건축면적: 174.16㎡ (약 52.68평)

건폐율: 58.31%

용적률: 165.27%

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 소재 '초곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다가구주택 및 주거나지 등으로 형성된 '미성숙 주택지대'입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형으로, 인접지대비 대체로 등고평탄하며 '주상용 건물 부지'로 이용 중입니다.

건물은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지: 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 4층 이하), 지구단위계획구역입니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건물의 말소기준권리는 2021년 5월 18일 접수된 영덕울진축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 897,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

해당 권리에는 2021년 12월 31일 접수된 이정민의 가압류 (30,000,000원), 2023년 3월 6일 접수된 김인호의 근저당권 (39,000,000원), 2023년 3월 6일 접수된 김인호의 전세권 (20,000,000원) 등이 포함됩니다.

임의경매개시결정 등기 (2025년 9월 24일, 채권액 702,780,806원) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2021-06-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

주: 임차인 중 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 누락된 경우가 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 966,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 986,000,000원

* 전체 등기부 채권 총액 (합산): 약 1,952,000,000원 (이는 등기된 총 채권액이며, 실제 매각가는 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 흥해읍 초곡리는 신축 주택 단지가 조성되는 지역으로, 향후 주거 및 상업 기능이 확장될 잠재력이 있습니다.

'미성숙 주택지대'라는 점은 현재 상권 형성 초기 단계임을 시사하며, 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화를 기대해 볼 수 있습니다.

특히 초곡지구는 KTX 포항역과 가까우며, 영일만항 배후 주거 도시로 개발이 예정되어 있어 장기적인 가치 상승이 예상됩니다.

4.2. 건물 용도 활용

건물은 1, 2층 근린생활시설 및 3층 단독주택으로 구성되어 있어 다양한 업종의 임대 수익 창출이 가능합니다.

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 시설 노후화에 대한 부담이 적어 임대 경쟁력을 높입니다.

4.3. 임대 수익 잠재력

건물 용도(근린생활시설, 주택)를 고려할 때, 지역 내 수요에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, '미성숙 주택지대'의 특성상 초기 임대 수요 확보 및 임대료 수준은 주변 시세 및 공급 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

최근 포항시 북구 흥해읍 초곡리의 신축 아파트 실거래가 기준, 전용 84㎡ 면적이 1.9억에서 4.0억 원 사이에서 거래되고 있으며, 유사 지역의 토지 거래 시 평당 25만원에서 70만원 선으로 형성되는 등 지역 내 부동산 시장은 다양한 형태로 거래되고 있습니다. 이러한 시장 상황을 고려할 때, 본 건물의 임대 수익률은 적절한 임차인 확보와 합리적인 임대료 책정에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초곡초등학교: 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변이 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

검색 결과, 본건 인근에 '알마트', '노브랜드 포항초곡점', '원신리테일' 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 시설 조사

Google 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 포항시 북구 흥해읍 지역에서는 과거 음식물처리시설 등 혐오시설 유치를 둘러싼 주민 간 갈등 사례가 있었으나, 이는 본건의 직접적인 입지보다는 넓은 지역 범위에 해당합니다. 따라서 현재 시점에서 본건 주변에 혐오시설로 인한 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮다고 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미성숙 주택지대

'미성숙 주택지대' 특성상, 인구 유입 속도나 상권 활성화 정도가 예상보다 더딜 수 있습니다. 이는 장기적인 가치 상승이나 안정적인 임대 수익 확보에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 현황 불확실성

일부 임차인의 상세 정보(전입/확정일자, 배당신고일자)가 누락되어 있어, 명도 과정이나 법적 효력 관계를 명확히 파악하기 어려울 수 있습니다.

비록 대항력이 없는 것으로 분석되나, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 말소기준 권리 외에는 소멸될 것으로 예상됨)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며 주상복합 형태로 활용 가능한 근린주택입니다. 초곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋으며, 차량 및 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 책정되었으나, 주변 지역이 '미성숙 주택지대'라는 점은 향후 개발 잠재력과 함께 초기 시장 형성의 불확실성을 내포합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임차인 정보의 일부 누락은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용승인된 신축 건물로, 리모델링 비용 등 초기 투자 부담이 적습니다.

8.2. 다용도 활용 가능성

1-2층 근린생활시설 및 3층 단독주택 구성으로, 임대 수익 극대화를 위한 다양한 활용이 가능합니다.

8.3. 향후 개발 잠재력

'미성숙 주택지대'로서 향후 택지 개발 및 인구 유입에 따른 지역 가치 상승 가능성이 존재합니다.

8.4. 권리관계 명확성

말소기준권리 분석 결과, 낙찰 시 모든 기존 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1,047,992,400원입니다.

본 건은 2021년에 사용승인된 신축 건물로, 근린생활시설과 단독주택이 혼합된 형태입니다.

주변 시세 분석을 위해 흥해읍 초곡리의 최근 거래 사례를 조사한 결과, 유사 규모의 신축 근린주택 또는 다가구주택의 거래가는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 형성되는 경향을 보입니다.

다만, 본건과 같이 근린생활시설과 주택이 복합된 신축 건물의 직접적인 매매 사례를 찾기는 어려웠습니다. 인근 아파트 단지들의 경우, 전용 84㎡ 면적이 1.9억 원에서 4.0억 원 사이에서 거래되고 있으며, 토지 거래에서는 평당 25만원에서 70만원 선으로 나타나고 있습니다.

또한, 과거 포항 초곡지구가 대규모 택지지구로 개발 예정이었으며, 현재도 '힐스테이트 초곡'과 같은 신축 아파트 단지가 조성되어 있어, 지역 발전 가능성을 보여주고 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려했을 때, 현재 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 향후 지역 개발 및 임대 수요 증가를 예상하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 890,000,000원 ~ 990,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

이는 인수되는 임차인 보증금이 없고, 말소되는 권리만 존재하는 점을 감안한 시장 가치 기반의 추정치입니다.

(참고: 실제 예상 입찰가는 재매각 조건, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

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