나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4148 [1] 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1 환호해맞이그린빌 107동 23층 2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 환호동 소재 "해맞이초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 대체로 아파트단지, 아파트단지 부근 상가, 해맞이공원, 야산 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 아파트단지까지 차량 출입 가능하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 제23층 제2301호 단위세대로서, (사용승인일 : 2005.12.22) 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바 닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재 경보 및 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남측으로 폭 약 30미터 포장도로, 동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(용적율 297.20%아하, 건폐율 19.95%이하, 층수 25층 이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역. (2)(3): 도시지역, 제3종일반주거지역(용적율 297.20%아하, 건폐율 19.95%이하, 층수 25층 이하, 허용용도-공), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임. ② 기 타 : 없 음.

물건 비고

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 포항지원 2025타경4148 (1) 사건에 의한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 환호동 409-1, 환호해맞이그린빌 107동 23층 2301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

* 토지 지분: 45.75㎡ (약 13.84평)

* 건물면적: 109.95㎡ (약 33.26평)

* 건물 지분: 109.95㎡ (약 33.26평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2005년 12월 22일

* 총 동수: 20동

* 총 세대수: 2023세대

* 건물 최고층: 25층

* 해당 물건 층수: 23층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 포항시 북구 환호동에 위치하며, "해맞이초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 해맞이공원, 야산 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 승강장 및 간선도로와의 접근성이 좋아 전반적인 교통 여건은 편리합니다.

* 도로 상태: 단지는 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로1류에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 23일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑8)이 말소기준권리입니다.

* 선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양지윤

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 02일

* 확정일자: 2022년 07월 04일

* 배당신고일자: 2024년 07월 16일

* 대항력: 있음

* 주요 내용: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 본 건은 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"하는 특별매각조건이 존재합니다. 또한, 권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매수인에게 임차인 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 단지 인근으로 아파트 단지와 함께 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 해맞이초등학교가 인접하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 해맞이공원이 인근에 위치하여 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지명: 환호해맞이그린빌

* 건축 연도: 2005년 (20년차)

* 세대수: 총 2023세대

* 층수: 최고 25층

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 초등학교, 근린상가, 공원 등이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 양 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 특별매각조건 및 인수 보증금 0원 명시로 인해 매수인에게 보증금 반환 의무가 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 이는 오히려 매수인의 부담을 경감시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 건축 연차: 2005년식 아파트로, 연식에 따른 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 환호동의 환호해맞이그린빌 아파트로, 해맞이초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 아파트 단지 자체의 규모와 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나 특별매각조건으로 인해 매수인이 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 공원 근접 등 가족 단위 거주에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 특별매각조건으로 인한 부담 경감: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 잠재적 가치 상승: 아파트의 입지 및 단지 규모를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(84.76㎡ ~ 84.95㎡)의 아파트들이 2026년 6월부터 7월까지 170,000,000원에서 204,000,000원 사이로 거래되었습니다. 이는 평당 약 664만원에서 794만원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 109.95㎡ (약 33.26평)으로, 이 시세율을 적용하면 대략 239,000,000원에서 264,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본건은 23층의 고층이며, 감정가가 277,000,000원인 점을 감안할 때, 현재 시장 가치와 비교했을 때 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해야 합니다.

* 추정 시장가치: 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원

* 권장 예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.