나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4158 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 227 에이동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층으로 외벽: 사이딩판넬 붙임, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 바닥: 콘크리트 마감, 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

사무실로 이용 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본 건물이 소재하는 토지는 토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 본 건물 외에 제시외건물 2개 동(붙임 지적 및 건물개황도 참조)이 소재합니다.

물건 비고

①건물만의 매각.
②이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있음(성립여부는 불분명)
③본 건물이 소재하는 토지는 토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 본 건물 외에 제시외건물 2개 동이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4158 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 227 에이동 (새주소: 경상북도 포항시 남구 철강로25번길 62-6)

토지면적: 185㎡ (토지 별도 매각 대상 아님)

건물면적: 47.20㎡ (약 14.28평)

건물구조: 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층

건물용도: 공부상 단독주택, 창고시설. 현재 사무실로 이용 중

감정가: 16,992,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리에 위치하며, 토지이용계획상 준주거지역에 속해 있습니다. 새 주소상으로는 철강로25번길에 위치하여, 주변에 산업시설 및 주거시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 해당 토지에는 본건 건물 외 제시외 건물 2개 동이 소재하고 있으나, 본 경매물건은 건물만 매각 대상입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 11월 15일 접수된 현대캐피탈의 가압류(갑19)이며, 이보다 선순위의 권리 중에 말소되지 않는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리:

상기 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(갑18, 갑19, 갑20, 갑21, 갑22)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 및 특이사항에 명시된 바와 같이, 본 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립할 여지가 있으며, 그 성립 여부는 불분명합니다. 법정지상권이 성립된다면 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

본 건물의 임차인 현황은 조사되었으나, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 3월, 37.44㎡의 연립주택(장미국민주택)이 2,750만원에 거래되었습니다. (면적당 약 73.5만원/㎡)

2025년 12월, 53.73㎡의 연립주택(장미국민주택)이 3,500만원에 거래되었습니다. (면적당 약 65.2만원/㎡)

2026년 6월, 49.15㎡의 다세대주택(괴정빌라2차)이 2,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 40.7만원/㎡)

본건은 47.20㎡ 면적의 단독주택(현재 사무실)으로, 감정가는 16,992,000원입니다. 주변 연립, 다세대 주택의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건 건물의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때, 시장 가격은 2,700만원에서 3,500만원 사이로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물이 소재한 연일읍 생지리 일대는 준주거지역과 일부 산업 시설이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 도심지에 비해 다소 낮을 수 있습니다. 하지만, 포항시의 주요 산업 단지와의 접근성이 있을 수 있으며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 두드러지게 나타나지는 않으나, '철강로'라는 도로명에서 알 수 있듯이 포항의 주요 산업 지역과 인접해 있어 소음이나 대기 질 등에 대한 간접적인 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물만 매각: 본건은 토지를 제외하고 건물만 매각되므로, 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 토지 소유자와의 분쟁 또는 지료 지급 의무 발생 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 제시외 건물 존재: 토지 상에 본건 외 2개 동의 제시외 건물이 존재하므로, 향후 토지 이용 계획에 따라 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 용도는 단독주택 및 창고시설이나, 현재 사무실로 이용 중이라는 점은 향후 용도 변경 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보이는 점은 긍정적인 요소이나, 건물만 매각 대상이고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다. 법정지상권 문제가 명확히 해결되지 않는 한, 향후 재산권 행사나 토지 사용에 있어 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 따라서 철저한 법리 검토 및 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 가능성과 그 영향을 파악하는 것이 최우선입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장에서 형성된 가격보다 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 법정지상권 문제 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권이 성립되지 않거나, 합리적인 조건으로 토지 사용 협의가 이루어진다면, 건물만의 가치를 통해 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 법정지상권이라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가(16,992,000원)는 시세보다 낮으나, 법정지상권 리스크를 고려했을 때 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

인수 보증금이 없어 임차인 관련 부담은 없습니다.

주변 시세는 3,000만원 ~ 3,500만원으로 추정되나, 법정지상권 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 철저한 법률 검토 및 현장 답사를 통해 법정지상권 문제를 명확히 파악한 후, 예상되는 토지 사용료(지료)와 건물 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 하되, 법정지상권 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 전, 법정지상권 성립 여부 및 토지 소유자와의 협의 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.