나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4143 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1422-3 솔례파크빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "포항장흥초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "솔례파크빌" 제2층 제202호 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제202호 단위세대로서, 외벽: 인조석, 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 바닥재 및 타일 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제 한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-03-10)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4143 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1422-3 솔례파크빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 50.48㎡ (약 15.27평)

토지지분: 50.477㎡ (약 15.27평)

건물면적: 66.40㎡ (약 20.09평)

건물지분: 66.4㎡ (약 20.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동에 위치하며, "포항장흥초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

부근일대는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 북측으로는 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 특별한 혐오 시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 대구은행 근저당(을4, 2018-01-25)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 기봉건설주식회사 (2016-09-23)

* 소유권이전: 최찬영 (2018-01-25, 매매)

* 근저당: 대구은행 (2018-01-25, 금115,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 경북신용보증재단 (2025-02-24, 금51,611,277원, 말소)

* 가압류: 한화생명보험 (2025-05-02, 금65,772,082원, 말소)

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크 (2025-09-22, 84,728,151원, 말소)

등기부채권 총액은 232,383,359원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 대명장성맨션3: 1986년 준공, 전용면적 51.03㎡(약 15.4평), 2025년 12월 100,000,000원 매매. (평당 약 649만원)

* 우성빌라: 1991년 준공, 전용면적 58.94㎡(약 17.8평), 2026년 7월 89,500,000원 매매. (평당 약 503만원)

* 장성맨션: 1985년 준공, 전용면적 60.84㎡(약 18.4평), 2026년 6월 82,000,000원 매매. (평당 약 446만원)

본건 "솔례파크빌"은 2016년 준공으로, 상기 비교 대상 건물들(1985년~1991년 준공)보다 건축 연도가 현저히 최신입니다.

본건의 감정가는 154,000,000원(건물면적 66.40㎡, 약 20.09평)으로, 평당 약 766만원 수준입니다.

주변 노후 건물들의 평당 시세(약 446만~649만원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 건축 연식을 고려할 때 합리적이거나 오히려 시장에서 더 높은 가치를 인정받을 수 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 포항장흥초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의 및 여가 활동을 즐기기 용이합니다.

본건 건물은 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 현재 점유자가 누구인지, 점유 관계는 어떠한지에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 내포하고 있습니다.

'유동화물건'이라는 특이사항은 일반적으로 금융 상품으로 편입되었던 자산을 의미하며, 직접적인 권리상의 위험을 야기하지는 않으나, 거래 과정이 일반 물건과 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 솔례파크빌은 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 주변의 노후된 다세대주택 대비 높은 상품 가치를 지니고 있습니다. 포항장흥초등학교와 가까워 교육 환경이 좋고, 기본적인 생활 편의 시설 접근성도 갖추고 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 주의가 요구됩니다. 이러한 명도 리스크를 철저히 분석하고 대비한다면, 신축 건물의 장점을 활용한 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물의 희소성: 주변 다세대 주택들이 대부분 노후된 반면, 본건은 비교적 최신 건축물로 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

우수한 입지 조건: 초등학교 인접 등 교육 환경과 정주 여건이 양호합니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다. (단, 미상 임차인의 존재 가능성은 별도 고려 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 154,000,000원

주변의 노후 건물 시세와 비교할 때, 본건의 감정가는 신축 연식(2016년)을 고려하여 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 감정가 수준인 154,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하고, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

안정적인 예상 입찰가: 154,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.