나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10729 [1] 경상북도 경주시 서면 사라리 1042-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 서면 사라리 소재 "사라교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 축사 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, "답 기타"로 이용중입니다. 일련번호 2): 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, "창고부지"로 이용중입니다. 일련번호 3): 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, "답(휴경지)"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)~3): 남동측으로 폭 2~3m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~3): 농림지역,가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥 구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3) 샌드위치판넬구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서, -벽체: 샌드위치판넬 및 우레탄판넬 등 마감,

이용상태

3) 저온저장고

설비내역

--.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,4는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 목록1 지상의 제시외건물(미등기 가설건축물 및 이동식화장실 등)은 매각 제외하고 감안하여 평가(법정지상권 성립여부 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상북도 경주시 서면 사라리 1042-1에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경10729 (1)이며, 채권자는 농업협동조합중앙회입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 3194.00㎡ (약 966.24평)입니다.

건물 면적은 35.69㎡ (약 10.80평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 167,010,600원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 경주시 서면 사라리 소재 "사라교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 농경지와 축사 등으로 형성되어 있어 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건지는 남동측으로 폭 2~3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건은 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 가축사육제한구역(일부제한(400)), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액 및 말소기준권리

등기부상 채권 총액은 400,316,722원입니다.

말소기준권리는 2018년 5월 31일 접수된 북안농업협동조합의 근저당권(204,000,000원)입니다.

이하 모든 등기부상 권리는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 등기 내역

토지 등기부에는 소유권 이전(이걸호, 장석수, 서명교) 및 북안농업협동조합의 근저당권, 농업협동조합중앙회 및 북안농업협동조합의 가압류, 농업협동조합중앙회의 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

건물 등기부에도 소유권 보존(장석수), 소유권 이전(서명교), 북안농업협동조합의 근저당권, 농업협동조합중앙회 및 북안농업협동조합의 가압류, 농업협동조합중앙회의 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

전체 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 축사 위주로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설로서의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 생활 기반

주변이 농경지 및 축사 위주로 형성되어 있어, 통상적인 도시 지역의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 상세한 생활 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 농림지역, 농업진흥구역에 해당하며, 목록 1, 4에 해당하는 토지의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 및 제시외건물

토지 지상의 제시외 건물(미등기 가설건축물, 이동식 화장실 등)은 매각 대상에서 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 건축물 철거 또는 이용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 용도 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 창고시설로서의 현 상태 유지는 가능하나, 새로운 건축이나 용도 변경 시 엄격한 규제를 받을 수 있습니다.

6.4. 채무 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 채무 정리 과정에서 이해관계인 간의 갈등이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 경주지원 2025타경10729 (1) 물건은 경주시 서면의 농림지역 내 농경지 및 축사 인근에 위치한 창고시설입니다. 총 3194㎡의 토지와 35.69㎡의 건물로 구성되어 있으며, 감정가는 1억 6천7백여만 원입니다. 경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되나, 농지취득자격증명 발급 필요, 법정지상권 성립 불분명, 제시외건물 매각 제외 등 유의해야 할 사항이 다수 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 제약이 따릅니다. 주변이 농경지 및 축사로 이루어져 있어 상업적 가치보다는 해당 지역의 농업 관련 종사자나 기존 건축물의 활용 목적에 부합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적이 3194㎡로 비교적 넓어 활용 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도가 창고시설로 되어 있어, 해당 용도 활용 시 안정적인 운영이 가능합니다.

* 모든 권리가 말소되는 깨끗한 등기 상태로 경매가 진행됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 167,010,600원 대비 채권 총액이 훨씬 상회하며, 농지취득자격증명, 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 본 물건의 향후 가치 상승 가능성, 개발 잠재력, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 따라서, 현재로서는 감정가 대비 70~90% 수준인 1억 1천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위 내에서 면밀한 시장 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.