나이스옥션 법원경매 경주 2025타경521 [1] 경상북도 경주시 동천동 733-445 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '신라중학교' 동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 로변 상가지대 및 후면 일반주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서라벌여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신라중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-1)철근콘크리트조 강판기와지붕 단층건으로 외벽:페인트 마감, 등 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 머검, 창호:새시창호 마감. 2-2)세멘트블럭조 스라브지붕 단층건으로 내외벽:페인트 마감.

이용상태

2-1)공부상 점포 및 당구장이나 조사시점 현재 공실임. 2-2)변소.

설비내역

급배수설비, 위생설비.

부합물 및 종물

별지 '사진용지'에 도시된바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

2-1)공부상 토기와지붕이나 현황 강판기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:제시외건물은 개략 실측 사정하여 감정평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. [목록2] 건물 공부상 '토기와지붕'이나, 현황 '강판기와지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경521 (1)

소재지: 경상북도 경주시 동천동 733-445번지 (도로명주소: 경상북도 경주시 원화로 382)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 당구장, 점포)

감정가: 397,278,720원

토지면적: 121.00㎡ (약 36.6평)

건물면적: 158.82㎡ (약 48.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 55.40㎡ 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주축산업협동조합

2. 입지조건

물건의 입지 조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 경주시 황성동 소재 '신라중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 로변 상가지대와 후면 일반주택지대가 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건은 서측으로 폭 30m~35m의 대로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 대로2류 (폭 30m~35m, 접합)

* 가축사육제한구역 (200m 이내 제한)

* 상대보호구역 (서라벌여자중학교, 신라중학교)

3. 권리분석

권리 관계 분석

말소기준권리:

을구 3번 근저당권 (경주축산업협동조합, 2019-02-21 접수, 204,000,000원)이 말소기준권리입니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 244,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 개요 정보는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부 요약 (토지 및 건물 동일):

* 최상화 (소유권이전, 2014-03-11)

* 경주축산업협동조합 (근저당, 2019-02-21, 204,000,000원, 말소기준)

* 최시훈 외 2명 (소유권이전-상속, 2025-09-18)

* 경주축산업협동조합 (임의경매, 2025-09-24, 200,777,266원)

* 경북신용보증재단 (가압류, 2025-11-24, 40,000,000원)

4. 상권분석

상권 특성 분석

건물 이용상태:

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로는 당구장 및 점포로 기재되어 있습니다. 조사 시점 현재 공실 상태입니다.

주변 환경:

로변 상가지대와 일반주택지대가 혼합된 지역으로, '신라중학교' 동측 인근에 위치합니다.

사업 잠재력:

상가지대 내 위치하므로, 업종 전환 및 신규 사업을 통한 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의 및 교육시설

주변 교육시설:

신라중학교 및 서라벌여자중학교가 인접해 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통:

인근 버스 승강장 이용이 편리합니다.

주변 시설:

해당 주소지 인근에는 일반 상가 건물과 주택이 혼재되어 있으며, 중학교가 위치해 있습니다. 특별한 혐오시설이나 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 위험 요소

건물 현황 차이:

건축물 공부상 지붕은 '토기와' 또는 '기와'로 표기되어 있으나, 현황은 '강판기와지붕'으로 확인되어 공부와의 차이가 있습니다.

제시외 건물:

총 면적 55.40㎡의 제시외 건물이 존재하며, 본건과 일괄 매각 대상입니다.

공실 위험:

현재 건물 전체가 공실 상태로, 공실 기간이 장기화될 경우 공실로 인한 수익 감소 위험이 있습니다.

임대 관계 미상:

임차인 현황 및 임대 관계가 불분명하여, 인수 보증금은 없으나 잠재적 문제 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한:

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

채권 총액:

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 편으로, 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합적인 물건 평가

본 물건은 경주시 동천동의 상업 및 주거 혼합 지역에 소재한 근린생활시설입니다. 대로변에 인접해 있어 접근성이 양호하며, 교통 환경도 보통 수준입니다. 건물은 현재 공실 상태이며, 지붕 재질에 공부와의 차이가 있습니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각 처리됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 임대 관계는 파악되지 않았으므로 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 장점

일괄 매각:

토지와 건물을 동시에 취득할 수 있어 효율적인 재산 관리가 가능합니다.

상권 내 위치:

로변 상가지대 내에 위치하여 향후 업종 변경이나 신규 사업 추진 시 잠재력이 있습니다.

경매 특성:

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

입찰가 산정 참고사항

인수 보증금:

인수되는 임차 보증금은 없습니다.

감정가:

397,278,720원

채권 총액:

244,000,000원

입찰가 고려사항:

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 부동산 시장 시세, 건물 상태(공실, 현황 차이 등), 잠재적 리스크 요인(제시외 건물, 토지 이용 제한 등)에 대한 면밀한 현장 조사와 분석이 필수적입니다. 위 정보들을 바탕으로 보수적인 접근과 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.