나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1137 [1] 경상북도 경산시 계양동 669 309동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동 소재 "동부초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건(309동) 중 2층 205호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, - 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있는 가로장방형에 가까운 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측 및 남서측으로 폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터의 포장 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(6(국))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(80(국))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(10(집))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(12(집),경산시 제2009-20호[2009. 04.20])(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024 -11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M) 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경산동부 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 경산시 계양동 669 309동 2층205호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층 205호

1.3. 면적

토지면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

건물면적: 39.63㎡ (약 11.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 84,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 계양동에 소재하는 "동부초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지, 단독 주택, 그리고 다양한 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 인접 도로

본건 토지는 자체 지반이 대체로 등고 평탄하게 조성된 가로장방형에 가까운 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 남동측 및 남서측으로는 폭 약 15미터, 북동측 및 북서측으로는 폭 약 8미터의 포장 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(아파트 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M) 및 경산동부초등학교, 은성유치원 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 통상적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 환경 유지 노력을 보여주는 것으로 해석됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물 등기부상 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

* 소유권 이전: 갑구에 여러 차례 소유권 변동 이력이 있습니다 (최근 2021-01-12 박경애 소유권 이전).

* 주택임차권: 을구 3번으로 허화이 임차인의 주택임차권이 등기되어 있으며, 금액은 65,000,000원입니다. 해당 권리는 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2021-06-30, 확정일자는 2021-07-01입니다.

* 강제경매: 을구 4번(갑구 9번으로도 표기됨)으로 허화이 채권자의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경1137)가 말소기준권리로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허화이

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-07-01

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 보증금 65,000,000원에 대한 권리를 보유하고 있습니다.

3.3. 인수 권리 분석

물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

그러나, '권리분석' 섹션에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으며, '집합건물 등기부요약'의 '을3 주택임차권'에도 '말소: 인수'로, '갑9 강제경매'에는 '채권자: 허화이', '권리금액: 65,124,657원', '말소: 말소'로 되어 있습니다. 채권자가 임차인 허화이이고, 채권액이 임차보증금과 거의 일치하는 점으로 미루어 볼 때, 경매 진행 과정에서 낙찰가가 해당 채권을 변제하기에 충분하다면 임차인의 권리가 소멸될 가능성도 있으나, '말소: 인수' 표기는 매수인이 인수할 가능성을 염두에 두어야 함을 강력히 시사합니다. 따라서 입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 여부를 최종적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 계양동 일대는 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 기본적인 상가 시설들이 입점해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 일상생활 영위에 필요한 편의 시설은 잘 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 계양주공2.3차

* 주소: 경상북도 경산시 계양동 669

* 사용승인일: 1987-05-30 (준공 39년차)

* 총 세대수: 680세대

* 최고층: 5층

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 주차: 총 102대 주차 가능 (지상 4대, 지하 0대)

* 전기차 충전기: 지상 2대

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 경산동부초등학교, 은성유치원 등

* 기타: 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, '말소: 인수'로 등기된 임차권의 실질적인 인수 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크입니다.

* 건축물 노후화: 1987년 사용승인된 건물로, 39년차 되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 매매가 및 임대가가 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 계양동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통 여건 또한 보통 수준입니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 본건의 가장 큰 잠재적 리스크이자 변수가 될 것으로 보입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 긍정적 신호일 수 있으나, '말소: 인수'로 등기된 임차권의 실제 인수 가능성을 간과해서는 안 됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인의 보증금 처리 현황 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 경매를 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 인수 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원이며, 최근 거래 사례를 보면 유사 면적(39.72㎡)의 2층 매물이 2026년 5월 9일에 70,000,000원에 거래되었습니다. 또한 4층 매물은 80,000,000원에 거래되었습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 65,000,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 경매 배당으로 해당 금액이 해결될 가능성을 시사하며, 매수인이 추가로 인수하지 않을 수도 있음을 의미합니다. 이를 전제로, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 77,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.