나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1150 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 201동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 효명초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 내 11층 1105호로서, 사용승인일 : 1989.5.27. 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호 구조입니다.

이용상태

아파트 1개 호수입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 남측으로 폭 약25미터, 북측으로 폭 약10미터, 남동측으로 폭 약8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접하며, 단지 내로 폭 약15미터 정도의 도로가 지나가고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 봉덕동 1125 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(아름그루 유치원, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역 사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광역시문화재보호조례> 2) 봉덕동 1141 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(1999-05-14)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(아름그루유치원, 세부사항 은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-30)(협성 경복중학교,협성 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구효명초등학 교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구 효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 시각으로 분석한 내용입니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1150 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOO (등기부상 말소기준권리인 고령신용협동조합으로 추정됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 201동 11층1105호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 1989.5.27.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 298,000,000원

토지 면적 (토지 지분): 56.37㎡ (약 17.05평)

건물 면적 (공급면적 추정): 108.38㎡ (약 32.78평)

참고: 본 물건의 전용면적은 별도로 명시되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적은 공급면적보다 작습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 효명초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 도심 주거 및 상업 복합 지역입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력이 있습니다.

또한, 역사문화환경보존지역에 해당하여 문화재 관련 규제 사항을 별도로 확인해야 할 수 있습니다.

2.2. 교통 여건

아파트 단지는 남측 약 25미터, 북측 약 10미터, 남동측 약 8미터의 다양한 도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

주변 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합적으로 고려할 때, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 2월 15일에 접수된 고령신용협동조합의 근저당권(권리금액: 384,000,000원)입니다.

이 근저당권을 기준으로 이후에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 권리 내용 및 현황은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

'임차인 현황' 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인이 대항력이 없거나, 혹은 보증금액이 미상인 경우일 수 있습니다.

임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대구 남구 봉덕동 일대는 성숙된 주거 지역으로, 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

효명초등학교, 아름그루유치원, 협성경복중학교, 협성고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 교육 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

효성타운2차 아파트 단지 자체의 고정 수요가 상권 유지의 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량을 이용한 시내외 접근성이 편리하며, 대중교통 이용도 원활한 편입니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 기존 주거지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 효명초등학교 등 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 주거환경: 아파트 단지로 구성되어 있어 통일되고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 아파트 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 명확히 확인되지 않은 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성이 있습니다. 이에 대한 심층적인 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 기타 리스크

임대차 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 형태 및 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

건축 연도가 1989년으로 노후화가 진행되었으므로, 향후 단지 내 재건축 또는 리모델링 계획, 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 남구 봉덕동 효성타운2차 아파트는 교육 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하며, 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 매각으로 인해 정리될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편이나, 파악되지 않은 별도의 권리가 있는지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

임대차 관계의 불확실성은 명도 절차에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 대구 남구 봉덕동 일대의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 인근 학교 밀집 지역으로 학군 수요가 높아 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 명도 부담 감소 가능성: 임차인 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되어, 명도 과정에서의 금전적 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 298,000,000원

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 402,208,338원 (근저당 384,000,000원 + 가압류 18,208,338원)

본 건은 감정가 대비 등기부채권 총액이 높게 형성되어 있습니다. 따라서, 성공적인 입찰을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건의 최근 시세, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 명도에 필요한 예상 비용, 수리 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 통상적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 초기 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (약 238,400,000원 ~ 268,200,000원)

하지만 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.