나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9293 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 774 왜관우방타운 108동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 "로얄사거리" 남측 인근에 위치하며, 부근일대 는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보 통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건(제108동)중 제2층 제207호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 바닥마감재 및 타일 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트 및 부속건물의 부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 8m, 동측 및 남측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(순심중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왜관초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 일련번호 2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역 _전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-08-22)(순심유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(왜관초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(왜관초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2025타경9293 (1) 사건으로 경매 진행 중인 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 774 왜관우방타운 108동 2층 207호 소재 아파트입니다.

감정평가액은 174,000,000원이며, 토지 면적은 45.26㎡ (약 13.7평), 건물 면적은 85.00㎡ (약 25.7평, 공급면적 기준)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

해당 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 1992년 5월 14일 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 "로얄사거리" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건에 서측으로는 폭 약 20m, 북측으로는 폭 약 8m, 동측 및 남측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동 내역은 다수 존재하며, 현재 말소기준권리인 근저당권(2022.04.28.)을 포함한 을구의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (2022-04-28, 한화생명보험주식회사, 127,200,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2023-07-25, 배만호, 65,000,000원)

* 임의경매 (2025-09-25, 한화생명보험, 105,643,525원)

등기부채권 총액은 192,200,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 04월 28일에 접수된 한화생명보험주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 보증금 합계액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 왜관읍 왜관리 지역은 "로얄사거리" 인근에 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이 포함되어 있어, 관련 시설의 위치나 운영 방식에 따라서는 잠재적인 환경적 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 순심중고등학교, 왜관초등학교, 순심유치원 등이 소재하여 자녀들의 교육 환경은 비교적 양호한 편으로 판단됩니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변의 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 및 기타

총괄표제부상 본 아파트 단지의 총 주차 대수는 166대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 연식

1992년에 준공된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못하여, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 이용 제한 및 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발이나 건축물 이용 시 관련 법규에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 미확인 사항

임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않았으며, 내부 상태 역시 직접적인 확인이 어려워 실제 이용 시와 다를 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 물건입니다.

* 인근의 학교와 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 지역 시세 대비 합리적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍의 기성 아파트 단지에 속해 있어 지역 내 기본적인 생활 인프라 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 건물 노후도와 내부 상태 미확인, 토지 이용 계획상의 일부 규제는 잠재적인 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계가 비교적 단순하고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이며, 이러한 요소들을 종합적으로 판단하여 신중한 투자 결정을 내릴 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가 (추가 분석 필요)

본 건의 감정가는 1억 7,400만원입니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 동향, 주변 실거래가, 건물의 실제 상태 파악 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 면밀한 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.