나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1091 [1] 대구광역시 북구 칠성동1가 85 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 칠성동1가 소재 ‘대구도시철도1호선 칠성시장역’ 남서측 인근 에 위치하는 (통칭)‘칠성원, 경명시장’ 제1층 구분상가로서 부근은 재래시장 내 점포, 주 택 및 주상복합 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구도시철도1호선역 등이 소 재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층건 중 1층 일부호로 사용승인일자는 1982년 11월 10일이며, - 외벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감 - 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트 마감 - 바닥: 콘크리트 마감 등의 구조임.

이용상태

대상물건은 두개호가 벽체구분 없이 1개의 점포(상호:삼영식당)로 이용 중임.

설비내역

공동의 급·배수설비 및 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지(1)은 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

대상토지(1)은 동측으로 폭 약 6m, 서·남측으로 폭 약 8m 및 북측으로 12m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지(1)은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-04-10)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-10)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역), 장애물제한표면구역(2018-07-03), 시장정비구역(2014-10-20)임 .

공부와의 차이

대상물건은 등기사항전부증명서상 '칠성동1가 81,82,83,84,85,86,87,88'지상에 소재하나 현 황은 '칠성동1가 81,85'지상에 소재함. 대상물건은 등기사항전부증명서상 1층 면적이 710평6홉4작, 495평3홉9작이나 집합건축물대 장상 101호 면적이 2,421.01㎡(85번지), 1,674.83㎡(81번지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.지분매각. 공유자 우선매수권 없음
대상물건은 두 개호가 벽체구분 없이 1개의 점포(상호:삼영식당)로 이용 중임.
대상물건은 등기사항전부증명서상 ‘칠성동1가 81,82,83,84,85,86,87,88’지상에 소재하나 현황은 ‘칠성동1가 81,85’지상에 소재함. 대상물건은 등기사항증명서상 1층 면적이 710평6홉4작, 495평3홉9작이나 집합건축물대장상 101호 면적이 2,421.01㎡(85번지), 1,674.83㎡ (81번지)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1091 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 칠성동1가 85 (새주소: 대구광역시 북구 칠성시장로5길 22 (칠성동1가))

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 점포)

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 2566.00㎡ (약 776.23평)

* 토지 지분: 7.1848㎡ (약 2.17평)

* 건물면적: 3986.45㎡ (약 1206.01평)

* 건물 지분: 11.16㎡ (약 3.38평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOO

* 건축물 사용승인일자: 1982년 11월 10일

* 건축구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 칠성동1가 소재 ‘대구도시철도1호선 칠성시장역’ 남서측 인근에 위치하는 (통칭)‘칠성원, 경명시장’ 제1층 구분상가입니다.

* 주변환경: 재래시장 내 점포, 주택 및 주상복합 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 대구도시철도1호선 칠성시장역 등이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

* 주변 시설 검색 결과: 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 전통시장 인근 지역 특성상 소음이나 교통 혼잡은 있을 수 있습니다. 칠성시장 내 다양한 점포 이용이 용이하며, 홈플러스 대구점 등 대형마트와 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 토지 및 건물 지분 매각입니다.

* 현황: 등기사항전부증명서상 ‘칠성동1가 81,82,83,84,85,86,87,88’ 지상에 소재하나, 현황은 ‘칠성동1가 81,85’ 지상에 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 건물 면적 차이: 등기사항전부증명서상 1층 면적과 집합건축물대장상 면적에 차이가 있습니다. (등기부등본상 1층 면적: 710평6홉4작, 495평3홉9작. 집합건축물대장상 101호 면적: 2,421.01㎡(85번지), 1,674.83㎡(81번지)).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권 없음. (특이사항에 ‘공유자우선매수신고’가 있으나, 물건명세서상 ‘공유자 우선매수권 없음’으로 명시되어 있어 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

1.3. 상권분석

* 주요 업종: 현재 제1종 근린생활시설(점포)로, ‘삼영식당’ 상호로 두 개 호가 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중입니다.

* 상권 특징: 대구 칠성시장이라는 전통시장 상권 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 주거 및 상업 시설과 연계된 복합 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대구도시철도 1호선 칠성시장역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 칠성시장 내 다양한 점포 이용이 용이하며, 홈플러스 대구점 등 대형마트와 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지와 건물이 지분으로 매각되므로, 매수 후 해당 지분 외 다른 공유자와의 협의 및 관계 형성이 필수적입니다. 단독 활용이 제한될 수 있으며, 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상의 토지 소재지와 현황, 그리고 건물 면적 기재에 차이가 있습니다. 이는 소유권 이전 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 공부 확인이 요구됩니다.

* 공유자 우선매수권 혼재: ‘공유자우선매수신고’와 ‘공유자 우선매수권 없음’이 상반되게 언급되어 있어, 경매 절차 진행 시 해당 권리의 유효 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 정비구역 지정: 대상 토지가 정비구역에 포함되어 있어 향후 재개발, 재건축 등 도시 정비 사업 추진 시 건축 및 이용에 제약이 따르거나, 사업 참여 여부에 따라 추가적인 의사결정이 필요할 수 있습니다.

* 점포 이용 상태: 두 개 호가 하나의 점포로 통합 사용 중이므로, 매각 후 원상 복구, 분할 또는 용도 변경 시 별도의 건축 허가, 신고 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 칠성시장 상권에 위치한 1호선 역세권 상가 건물로서, 교통 편의성과 전통 시장의 잠재력을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 재래시장 상권과 주거지가 복합된 지역 특성상 안정적인 수요 확보가 가능합니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각, 공부상의 차이, 정비구역 지정 등은 투자 결정 전 반드시 심층적인 법률 및 현장 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 고려하고 관리할 수 있다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 지하철 1호선 칠성시장역 초역세권에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 대구 칠성시장의 오랜 역사와 고정 수요층을 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 전체 감정가 대비 넓은 건물 연면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 요소입니다.

* 제1종 근린생활시설로, 상권 특성에 맞는 다양한 업종으로의 전환 및 활성화 가능성이 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 권리 관계 정리 필요성은 있으나, 이를 해결할 경우 향후 시세 상승 가능성을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 185,000,000원

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 토지 지분 비율은 약 0.28%, 건물 지분 비율도 약 0.28%로 추정됩니다. 따라서 본 물건의 감정가 185,000,000원은 전체 부동산에 대한 가치를 반영한 것으로 보이며, 실제 입찰가는 본인이 취득하게 될 지분 가치와 공유자 간의 관계, 공부상 차이, 정비구역 지정 등 복합적인 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 보수적인 접근 관점에서, 감정가의 30% ~ 50% 범위를 참고하되, 충분한 현장 및 권리 분석 후 결정하시는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리관계 분석, 현장 조사, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 하며, 이는 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.