나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9399 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1635 강변 효성 백년가약 105동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재‘중동교’북서측 인근에 위치하는 구분소유부동산(아파 트)인‘강변효성백년가약 105동 7층 701호(집합건축물대장상 전유부분면적: 122.6031㎡, 계 단식, 동향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다 가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평지붕 105동 21층 중 7층 701호 단위 세대로서, -사용승인일자: 2012.06.27 -외벽: 화강석 및 몰탈위 페이트 마감 등 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 바닥재 및 기타 바닥타일 마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 방4, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 개별 난방설비 등 되어있음 .

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 사다리형의 토지로서 인근지와 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 '근 린생활시설 및 아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 왕복 7차선, 북동측 및 서측으로 각 왕복 2차선 포장도로에 접하 며 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 제2종일반주거지역(2024-12-10) , 제3종일반주거지역 , 시가지경 관지구(일반)(2024-12-10) , 시가지경관지구(중심) , 제1종지구단위계획구역(세부사항은 도 시경관과 별도확인) , 광로2류(폭 50m~70m)(2024-12-10)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(봉덕1 동우리 재개발사업 지형도면고시)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2024-12-10)(접합) , 소로2류 (폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 주거환경개선지구(건축과에서 건축후퇴선 도면을 열람(발급)하시기 바랍니다.)<도 시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기타: 현장조사시 관계인 부재상태로서 내부조사는 현장에 표기된 해당호에 의거, 주변 탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 하였으니 입찰시 참고하시기 바랍니 다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9399 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 남구 봉덕동 1635 강변 효성 백년가약 105동 7층 701호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

542,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 45.54㎡ (약 13.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.60㎡ (약 37.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOO (제공된 등기부 요약 상 에이치투대부주식회사 등 다수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 ‘중동교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 시가지 내 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일반 차량의 출입이 원활하며, 시가지 내에 소재하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 남측으로 왕복 7차선, 북동측 및 서측으로 각 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 편리합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

대지권 대상 토지는 사다리형이며, 인근 토지와 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다. 현재 근린생활시설 및 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로2류, 대로2류, 소로2류 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 주거환경개선지구에 해당합니다. (2024-12-10 날짜가 포함된 지정사항들은 추후 변경될 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2020년 06월 30일 접수된 에이치투대부주식회사의 근저당권(채권최고액 516,000,000원, 등기구분 을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부요약 상, 소유권 이전(갑2, 갑3, 갑4), 다수의 근저당권(을5, 을11, 을12, 을13, 을14) 및 근질권(을5-2, 을11-2, 을12-2), 압류(갑5) 및 임의경매 개시결정(갑6) 등 여러 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '지상권개요: 없음'으로 기재되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (임차인이 없거나, 있더라도 대항력이 없는 것으로 추정되나, 최종 확인 필요.)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 735,000,000원입니다. (말소기준권리 포함, 말소 예정 권리들의 합계)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 봉덕동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 도심 지역입니다. 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 입지하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 가능성

본 물건은 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 정비 사업 추진 시 지역 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.3. 입지적 장점

시가지 내 위치하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있으며, 재개발 사업을 통한 주거 환경 개선이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조로 건축되었으며, 2012년 6월 27일 사용 승인된 아파트입니다. 본 건은 105동의 21층 중 7층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 2중창으로 되어 있습니다.

5.2. 내부 구성

전유부분의 면적은 122.60㎡(약 37.12평)이며, 공부상 방 4개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생, 급배수 시설과 화재설비, 엘리베이터, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 단지 정보

아파트명은 '강변효성백년가약'이며, 총 5개 동, 337세대로 구성되어 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 부대시설이 있습니다. 주차는 총 719대가 가능하며, 전기차 충전기가 지하에 15대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 특성

재개발 구역으로 지정된 곳은 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수(사업 지연, 계획 변경 등)가 발생할 수 있으며, 이로 인해 재산상의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태는 공부상 이용 현황과 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 건축물대장상의 전유부 정보 불일치

제공된 건축물대장 전유부 JSON 정보 상, 해당 호수가 1701호로 기재되어 있으나, 본 물건은 701호입니다. 이 부분은 등기부등본 및 현장 확인을 통해 정확한 정보를 파악해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동의 재개발 구역 내 위치한 아파트로, 미래 가치 상승 잠재력이 있는 투자 대상으로 평가됩니다. 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대형 평수(122.60㎡)라는 점에서 희소성도 지니고 있습니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성, 내부 상태 미확인, 건축물대장상의 정보 오류 가능성 등의 위험 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 권리 관계상 인수할 권리는 없어 보이나, 세부적인 권리 관계는 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 대구 도심 내 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 122.60㎡의 넓은 전용면적으로 희소성 확보.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 31일 122.60㎡ 면적의 강변효성백년가약 아파트가 535,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(542,000,000원)와 유사한 수준입니다. 다른 84.93㎡, 84.67㎡ 면적의 아파트들이 2026년 6월, 7월에 각각 390,000,000원, 350,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 122.60㎡ 면적은 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 542,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 535,000,000원입니다. 재개발 구역이라는 이점과 대형 평수라는 점을 고려하되, 7층이라는 층수와 내부 미확인 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 580,000,000원

10. 추가 조사 사항

10.1. 재개발 사업 진행 현황

관련 구청(대구광역시 남구청) 또는 재개발 추진위원회를 통해 해당 구역의 재개발 사업 진행 단계, 계획, 예상 일정 등을 파악하는 것이 중요합니다.

10.2. 건축물대장 및 등기부등본 원본 확인

제공된 JSON 정보의 전유부 호수 불일치 가능성을 포함하여, 건축물대장 및 등기부등본 원본을 통해 정확한 사항을 재확인해야 합니다.

10.3. 현장 방문

반드시 현장을 방문하여 건물의 내부 상태, 관리 상태, 주변 환경(혐오시설 유무 등)을 직접 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.