나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9380 [1] 대구광역시 동구 신천동 538-15 신천역까사밀라 102동 4층408호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 신천역 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 지하철역 등이 소재하고, 일반 교통시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상15층 내 4층 408호로서, 사용승인일 : 2015.7.10 외 벽 : 몰탈위페인트, 타일, 복합패널 등 마감입니다. 내 벽 : 몰탈위페인트, 타일, 벽지 등 마감입니다. 창 호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소방설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로, 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30미터 동부로, 서측으로 폭 약 10미터의 2차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-31)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

본건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경9380 (1)입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 대구광역시 동구 신천동 538-15, 신천역 까사밀라 102동 4층 408호입니다.

건물명은 신천역 까사밀라 102동이며, 사용승인일은 2015년 7월 10일입니다.

건축구조는 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 지하 6층, 지상 15층 중 4층에 위치합니다.

본 건물의 용도는 도시형생활주택입니다.

1.3. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 63,000,000원입니다.

토지 면적은 6.71㎡ (약 2.03평)이며, 건물 면적은 23.37㎡ (약 7.07평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 신천역 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 지하철역이 소재하며, 대중교통 및 일반 교통시설과의 접근성이 좋은 편입니다.

종합적으로 볼 때, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 30미터의 도로, 서측으로 폭 약 10미터의 2차선 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 주식회사 대영트윈빌 소유권 보존 등기를 시작으로 김명숙, 서현진으로 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 염창민 임차인이 거주 중입니다.

임차인은 2022년 9월 23일 전입 신고하였고, 2022년 8월 29일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 80,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2024년 10월 4일입니다.

개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 염 으로 표기합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2025년 9월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

본건의 임차권등기(을1, 2024년 10월 4일 등기)는 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않습니다.

따라서, 임대차보증금 8천만원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건은 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 지역 경제 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 시세 (주변 매매/임대 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 건물(연립/다세대) 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 거래된 70.2㎡ 면적의 다세대는 4,800만원에 거래되었습니다. (주소지 대구 남구, 본건과 다름)

* 2026년 2월 거래된 50.25㎡ 면적의 연립다세대는 14,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 거래된 57.19㎡ 면적의 연립다세대는 16,500만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 23.37㎡ (약 7.07평)으로, 제공된 주변 시세 정보는 대부분 본건보다 면적이 큰 주택들입니다. 이를 바탕으로 추정 시, 제곱미터당 시세는 약 288.5만원으로 계산할 수 있습니다.

이를 본건 면적에 적용하면, 시세는 약 67,410,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 8천만원의 선순위 임차 보증금 인수 위험이 있어, 실제 입찰가는 이 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

본 건물에는 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 거주자의 생활 편의를 높여줍니다.

5.2. 토지 이용계획

본건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 임차 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 염 씨의 보증금 8천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가적인 자금을 부담해야 하므로 투자 금액 산정에 매우 신중해야 합니다.

6.2. 기타 제반 리스크

임대관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점, 그리고 선순위 임차권의 존재가 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 신천역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 건물 자체의 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 8천만원에 달하는 선순위 임차 보증금 인수 위험이 존재하며, 이는 감정가(6300만원)보다 높은 금액이므로 매우 높은 위험도를 내포합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 교통이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적(약 7평)으로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 63,000,000원이나, 80,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

투자 위험도를 감안하여, 예상 입찰가는 35,000,000원에서 45,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차 보증금 회수 가능성, 주변 시세 변동, 그리고 개인의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

만약 경매 배당에서 임차인이 보증금 전액 또는 상당액을 회수하지 못할 경우, 실제 인수해야 하는 금액은 더 커질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.