나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9407 [1] 경상북도 경산시 중방동 895 중방이-편한세상3단지 306동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 ‘중방사거리’ 북동측 인근에 위치하는 ‘중방이-편한세상3단지 제306동 제23층 제2302호 단위세대로서, 부근일대는 대단위 아파트, 대형마트, 소매점 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선(정평역, 임당역)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건중 제23층 제2302호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 강화마루, 타일 등 창호 : 새시이중창 등

이용상태

가) 아파트 입니다.

설비내역

위생설비 및 급, 배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 2~3차선 정도의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도확인), 시가지조성사업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(12)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(31)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(33)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중방유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9407 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 중방동 895 중방이-편한세상3단지 306동 23층2302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 566,000,000원

* 토지면적: 62.42㎡ (약 18.88평)

* 건물면적: 121.93㎡ (약 36.88평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 아파트 정보:

단지명: 중방e-편한세상3단지

주소: 경상북도 경산시 중방동 895

사용승인일: 2010년 2월 23일

동수: 7개동

세대수: 562세대

최고층: 23층

주차대수: 총 149대 (지상 4대, 지하 14대)

1.1. 집합건물 등기부 요약

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* 소유권 이전 이력: 최현임(2010), 김은지(2021), 최용잠(2023)

* 말소기준권리: 2023년 5월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권금액 468,000,000원)

* 현재 등기부상 권리: 말소된 가압류 및 근저당권 다수 존재.

1.2. 물건명세서 참고사항

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 공란)

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 중방동 소재 '중방사거리' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트 단지, 대형마트, 소매점 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 단지 접근이 용이합니다. 인근에 지하철 2호선 정평역과 임당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 23층 건물 중 23층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 새시 이중창 등으로 마감되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로 왕복 6차선, 북측 및 동측으로 왕복 2~3차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 시가지조성사업지역에 속합니다. 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 등 500M, 주거밀집 800M) 상대보호구역 (중방유치원)

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 5월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권금액 468,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 최현임(2010.08.27), 김은지(2021.02.18), 최용잠(2023.05.26)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2023.05.26, 말소기준권리)

* 가압류: 현대캐피탈(2023.12.21), 경북(2024.06.14), 서울보증보험(2024.12.13) - 모두 말소됨.

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.09.29, 본 건 경매 개시 결정) - 말소됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'는 공란으로, 현재로서는 매각으로 소멸되지 않는 등기된 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점을 주의해야 합니다.

4. 상권분석

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* 주변 상업시설: 대형마트, 소매점 등 상업시설이 인근에 다수 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 주변이 대단위 아파트 단지로 형성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 지하철 2호선 (정평역, 임당역) 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 대형마트, 소매점 등이 위치하여 생활 쇼핑 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 중방유치원 등 교육시설이 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정된 점은 긍정적입니다.

* 주거 환경: 대단위 아파트 단지의 일원으로, 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 권리상 리스크: 임대차 관계가 '미상'으로 명시되어 있어, 잔류 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 철저히 조사해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원이지만, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.)

* 시장 리스크: 최근 실거래가 기준으로 2026년 7월 1일, 본건과 유사한 면적(121.929㎡)의 아파트가 52,300만 원에 거래되었습니다. 감정가(56,600만 원) 대비 시세가 약간 낮을 수 있으며, 향후 부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 법적/행정적 리스크: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 도시계획 및 법규 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 경상북도 경산시 중방동에 위치한 '중방e-편한세상 3단지' 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 편의시설과 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 건물 노후도는 2010년 준공으로 인해 약 15년차로, 신축 아파트 대비는 노후되었으나 일반적인 수준입니다.

* 권리상으로는 현재까지 말소기준권리 외 모든 권리가 말소되었으나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

* 최근 유사 면적 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 생활 인프라: 대형마트, 상업시설, 지하철역 인접으로 편리한 생활 가능

* 안정적인 주거 환경: 대단위 아파트 단지 내 위치, 잘 갖춰진 부대시설

* 경산시 개발 호재: 경산시의 지속적인 도시 발전으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 잠재적 가치 상승: 향후 시세 상승 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

2026년 7월 1일, 121.929㎡ (약 36.88평) 거래가: 52,300,000,000원 (52,300만원)

본 건의 감정가는 566,000,000원 (56,600만원)입니다.

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

최근 실거래가(52,300만원)와 감정가(56,600만원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 52,300만원 ~ 56,600만원 범위로 추정됩니다.

권리상 인수할 보증금이 없고, 임차인 현황 상 인수 부담이 없는 점을 고려합니다.

다만, 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려해야 합니다.

권리관계 상 인수 부담이 없는 점과 최근 거래 사례를 바탕으로, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 4억 7,000만원 ~ 5억 6,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다. (최근 거래가 52,300만원을 기준으로, 감정가 56,600만원을 상회하지 않는 범위 내에서 보수적으로 접근)

보수적인 예상 입찰가: 4억 7,000만원 ~ 5억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.