나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9379 [1] 대구광역시 남구 대명동 1127-2 대명헤리티지 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '서부정류장역' 동측 인근에 위치하는 '대명헤리티지' 11층 1101호로서, 부근 일대는 근린생활시설, 정류장, 단독주택 등으로 형성되어 있는 바, 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상18층 중 11층 1101호로서, (사용승인일 : 2022.05.30) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 남측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 대상물건 1) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-11)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대상물건 2) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-11)(대구광역시 남구청 도시재생과 문의)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9379 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 남구 대명동 1127-2, 대명헤리티지 11층 1101호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

342,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

청운신용협동조합

1.9. 건축물 사용승인일

2022년 05월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '서부정류장역' 동측 인근에 위치하며, '대명헤리티지' 아파트 11층 1101호입니다. 주변 지역은 근린생활시설, 버스정류장, 단독주택 등이 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 인근에 지하철역(서부정류장역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서부정류장역은 하루 평균 이용객 수가 15,348명(2025년 기준)으로 대구 도시철도 1호선에서 이용객 수가 많은 편에 속합니다. 특히 호남 및 경남 지역으로 가는 시외버스가 출발하는 서부정류장이 인접해 있어 이용객 수요가 높습니다. 2024년 상반기 완공을 목표로 서부정류장역 북편에 출입구 2곳이 추가 신설될 예정으로, 이는 교통 편의성을 더욱 증대시킬 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시설

* 대중교통: 서부정류장역 (대구 도시철도 1호선), 다수의 버스 노선 운행

* 주요 시설: 서부정류장, 관문시장

* 문화/여가: 대구문화예술회관, 두류공원, 대구워터파크

* 기타: 세강병원, 근린생활시설 등

2.4. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 06월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리(을구 및 갑구)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임선희

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 09월 10일

* 확정일자: 2025년 08월 05일

* 배당신고일자: 2025년 12월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 임선희는 대항력이 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않으므로 명도 진행 시 보증금 반환에 대한 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사시온건설 (2022-06-10)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-06-30, 319,000,000원) - 말소기준

* 근저당권: 대창테크주식회사 (날짜 미기재)

* 가압류: 이국형 (2025-01-16, 48,684,135원)

* 가압류: 신희숙 (2025-02-28, 73,300,000원)

* 압류: 남구(대구광역시) (2025-06-18)

* 압류: 서구(대구광역시) (2025-07-22)

* 임의경매: 청운신용협동조합 (2025-09-25, 297,157,920원)

* 압류: 서대구세무서장 (2026-01-23)

* 압류: 남대구세무서장 (2026-02-23)

* 등기부채권 총액: 480,984,135원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대명동 지역은 서부정류장역을 중심으로 교통의 요지이며, 주변에 관문시장 등 생활 편의 시설과 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 또한, 대구문화예술회관, 두류공원 등 문화 및 여가 시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 대명동은 오랜 역사를 가진 지역으로, 최근에는 도시환경정비사업 등 지역 개발이 진행되고 있는 구역들도 존재합니다.

4.2. 잠재적 가치

최근 신축된 아파트(2022년 사용승인)라는 점과 서부정류장역 및 서부정류장이라는 교통 요충지에 위치하고 있다는 점은 본 물건의 잠재적 가치를 높입니다. 향후 지역 개발 및 교통망 확충(서부정류장역 출입구 신설 등)에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서부정류장역 인근에 위치하여 버스 정류장, 각종 근린생활시설, 관문시장 등의 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

본건은 18층 건물 중 11층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조에 사용승인일이 2022년 5월 30일로 비교적 신축 건물입니다. 내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 교육 및 의료 시설

주변에 세강병원 등 의료 시설이 있으며, 대명동 지역은 다수의 학교들이 밀집해 있는 주거 밀집 지역으로 교육 환경 역시 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임차인 임선희 씨는 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 법적 절차에 따른 명도 진행은 필요합니다.

6.2. 권리관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 건물 노후도

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 직접적인 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 남구 대명동 소재 대명헤리티지 아파트는 비교적 신축 건물로서 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며, 서부정류장역 및 서부정류장이라는 뛰어난 교통 요지에 위치하고 있습니다. 주변에 생활 편의 시설 및 문화 시설 접근성이 좋고, 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리 및 임차인의 대항력 있는 권리가 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 향후 지역 개발 및 교통 인프라 확충 시 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인으로 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 주거 환경 제공.

* 우수한 교통 입지: 서부정류장역 초역세권 및 서부정류장 인접으로 대중교통 및 시외 이동이 매우 편리함.

* 권리관계 안전: 말소기준 권리보다 후순위 권리들로 구성되어 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

* 미래 가치: 지속적인 지역 개발 및 교통망 확충(출입구 신설 등)으로 인한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세, 주변 거래 사례, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시장 상황과 본건의 희소성 등을 고려할 때, 감정가 수준 이상 또는 그 이하로 입찰이 진행될 수 있습니다. 최종 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 추이 및 유사 물건의 경쟁률 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.