나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9384 [1] 대구광역시 남구 대명동 1666-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '정우맨션' 남측에 위치하며 부근은 아파트, 학교 단독 및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 간선도로 등과 근접하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 2층 202호로서 -외벽: 치장타일, 치장석 등 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'대가빌라' 2층 202호 다세대주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9384 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1666-5 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

건축물 정보:

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호

준공일: 1996년 8월 8일 (사용승인일 1997년 1월 14일)

총 동 수: 1개동

총 세대수: 8세대

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

토지지분: 26.2㎡ (소유 지분으로 추정)

건물면적: 80.32㎡ (약 24.30평)

건물지분: 40.16㎡ (소유 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분매각

1.5. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '정우맨션' 남측에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 단독 및 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 간선도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 편리합니다. 서측 및 북측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 다세대주택입니다.

외벽은 치장타일, 치장석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 내부 인테리어 마감되었습니다. 창호는 샤시 이중창호입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)입니다.

2.5. 설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 공부와의 차이

없음

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 신용보증기금의 강제경매개시결정(2025타경9384)이며, 접수일자는 2025년 9월 24일입니다. 이 권리보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 해당 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요는 비어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이필용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 1998년 12월 10일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 임대관계 및 보증금/차임 정보가 0원으로 기재되어 있으나, 1998년 12월 10일 전입 신고로 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 명확히 확인되지 않아 실제 인수 보증금 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (총 인수 보증금 합계: 0원 - 현재까지 확인된 금액 기준)

3.4. 기타 권리관계

공유자우선매수신고 특별매각조건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 사례들의 면적 대비 가격은 다음과 같습니다.

- 삼아맨션 (1978년 준공): 51.471㎡ (약 15.57평), 2026년 7월 9일 거래 75,000,000원. 평당 약 4,817,000원

- 가람홈즈 (1997년 준공): 24.85㎡ (약 7.52평), 2026년 7월 3일 거래 10,000,000원. 평당 약 1,329,000원 (특이 사례로 판단됨)

- 삼각파크빌 (2003년 준공): 75.265㎡ (약 22.77평), 2026년 7월 1일 거래 123,000,000원. 평당 약 5,397,000원

4.2. 시세 비교

본건은 80.32㎡ (약 24.30평)이며, 감정가는 90,000,000원입니다. 이는 평당 약 3,703,000원에 해당합니다. 최근 거래된 삼아맨션 및 삼각파크빌의 평당 시세(약 480만~540만원)와 비교할 때, 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 본건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 실제 시장 가치는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 학교 단지가 형성되어 있습니다. (검색 결과: 대명중학교, 대구광명학교, 대구덕희학교, 대구보명학교 등이 인근에 위치함)

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 안지랑 곱창골목, 앞산 카페 거리 등이 도보 거리에 위치하며, 편의점도 가까이 있음)

5.3. 기타

주변에 다양한 숙박 시설이 분포하고 있으며, 대구 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

전체 부동산 중 일부 지분만 매각되므로, 매수 후 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 공유자와의 협의 및 관계 형성이 중요합니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

다른 공유자가 본 경매 물건을 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이 경우 본건을 낙찰받지 못할 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

현재 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1998년부터 전입된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 실제 보증금이 존재하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 위험이 있습니다. (임대관계 미상)

6.4. 건물 노후화

1996년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 남구 대명동에 위치한 다세대주택 지분으로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 그리고 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 임차인의 실제 보증금 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 명확한 권리 분석과 전략 수립을 통해 잠재적 가치를 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

주변 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮아, 리스크 해소 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지

대구 남구 대명동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

8.3. 명도 및 공유자 협의 성공 시 가치 상승

임차인 명도 및 공유자 우선매수 신고 리스크를 성공적으로 관리하거나 해결할 경우, 해당 지분의 가치를 재평가받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

최근 주변 다세대주택의 평당 거래가격을 고려했을 때, 본건(80.32㎡, 약 24.30평)의 시장 가치는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 리스크 요인 고려

그러나 본건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인(보증금 및 차임 미상, 0원으로 기재)의 존재로 인해 실제 취득 가격은 낮아져야 합니다. 임차인 관련 위험이 명확히 해소되지 않은 상태에서의 입찰가는 매우 신중해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 안전한 접근을 위해서는 감정가 90,000,000원을 기준으로, 임차인 및 공유자 문제 해결 여부에 따라 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정 하는 것을 제안합니다. 임차인의 실제 보증금이 0원이 아닌 것으로 확인될 경우, 해당 금액만큼 실질적인 매수 가격이 상승하는 점을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.