나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1119 [1] 경상북도 영천시 창구동 64-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 "영천보건소" 남서측 인근에 위치하며 주위는 기존 상가지대로서 각종 상업용시설, 단독주택,숙박시설등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입 용이하며 인근 간선도로에 시내버스가 운행중인바,전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지(창구동 65-1번지)와 일단지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭약 10미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 제시외 건물은 인접토지(창구동 65-1번지)상의 건물과 합벽상태로 계단을 공동으로 사용하는 형태로 건축되었으며,건축물대장상 제1호로 표기되어 정영자외 소유로 등재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층건으로서 외 벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감등 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 벽지 및 타일마감등 바 닥 : 장판지 및 데코타일등 창 호 : 새시단창등임.

이용상태

1층 : 소매점 및 일주 주택 2층 : 사무실 3층 : 주택 지하: 공실임.

설비내역

1층 및 3층일부에 난방설비 및 전체 위생시설 및 급배수설비되어있음.

부합물 및 종물

없 음

공부와의 차이

지상3층은 공부상 "사무실"이나 실제 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물은 인접토지(창구동 65-1번지)상의 건물과 합벽상태로 계단을 공동으로 사용하는 형태로 건축되었으며, 실제 영천시 창구동 64-1 및 65-1 양 지상에 소재함.

물건 비고

일괄매각
목록 1. 부정형의 토지로서 인접토지(창구동 65-1번지)와 일단지로 이용 중임
목록 2. 실제 영천시 창구동 64-1 및 65-1 양 지상에 소재, 인접토지(창구동 65-1번지)상의 건물과 합벽상태로 계단을 공동으로 사용하는 형태로 건축되었으며, 건축물대장상 제1호로 표기되어 있음
목록 2. 지상 3층은 공부상 ‘사무실’이나 실제 ‘주택’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1119 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 창구동 64-1

용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 주택)

감정가: 238,094,430 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 문내동 소재 "영천보건소" 남서측 인근에 위치.

주위는 기존 상가지대로서 각종 상업용시설, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재한 지역.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입 용이하며 인근 간선도로에 시내버스 운행으로 전반적인 교통상황은 보통.

본건 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 현황

토지면적: 138.00㎡ (약 41.75평)

건물면적: 573.89㎡ (약 173.65평) (건축물대장 총면적 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용: 부정형의 토지로서 인접토지(창구동 65-1번지)와 일단지로 이용 중.

건물 이용: 실제 영천시 창구동 64-1 및 65-1 양 지상에 소재, 인접토지(창구동 65-1번지)상의 건물과 합벽 상태로 계단을 공동 사용하는 형태로 건축.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역.

가축사육제한구역 (전부제한 300m, 전 축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 토지 등기부상 (갑8) 가압류, 이국표외 2명, 2022-09-02 접수, 금 4,528,560원 [cite:토지 등기부요약]. 건물 등기부상 (갑6) 가압류, 이국표외 2명, 2022-09-02 접수, 금 4,528,560원 [cite:건물 등기부요약].

본 경매(2025타경1119)는 임의경매이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)선진종합관리: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2018-01-16, 대항력 있음.

* 공민호: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2021-01-29, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-06-16, 대항력 있음.

* 주식회사경북티비: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2022-03-21, 대항력 있음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-06-28, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원.

주의사항: 상기 임차인 중 일부는 대항력이 있으나, 배당받지 못하는 보증금이 있을 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(박 , 최 )은 권리관계 확인 및 명확한 정보 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 특이사항

중복사건, 공유물분할경매, 대항력있는 임차인 존재.

목록 2. 지상 3층은 공부상 ‘사무실’이나 실제 ‘주택’으로 이용 중 [cite:목록 2].

건축물대장상 제1호로 표기되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 데이터 미제공으로 인한 분석 불가)

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보 JSON 분석이 필요하나, 제공되지 않아 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 필요한 데이터가 누락되었습니다.

4.2. 상업시설 현황

주위는 기존 상가지대로서 각종 상업용 시설 혼재.

본건 건물은 1층 소매점 및 일부 주택, 2층 사무실, 3층 주택, 지하층은 공실 [cite:건물감정평가요항표].

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"영천보건소" 남서측 인근 위치.

주변에 각종 상업용 시설, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재.

5.2. 주거 환경

단독주택, 숙박시설 등이 혼재한 지역.

본건 건물은 1층 소매점 및 일부 주택, 2층 사무실, 3층 주택으로 이용 중 [cite:건물감정평가요항표].

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명하여 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공유물 분할을 위한 경매로, 지분 소유자 간의 복잡한 관계가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 현황

3층이 공부상 ‘사무실’이나 실제 ‘주택’으로 이용되고 있어, 용도 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 인접 건물과의 관계

인접 토지(창구동 65-1번지)와 합벽 상태로 계단을 공동 사용하는 등, 건물 이용에 있어 인접 건물과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시의 상업지역에 위치한 근린주택으로, 다양한 업종의 상가와 주거시설이 혼재된 지역에 속해 있습니다.

인접 토지와 일단지로 이용 중이며, 건물 또한 합벽 및 계단 공동 사용 등 인접 건물과의 연계성이 있습니다.

공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 일부는 보증금 및 차임 정보가 불분명하여 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

3층의 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이(사무실 vs 주택)는 잠재적인 리스크 요인입니다.

토지 이용 계획상 제한 사항도 확인됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

영천 보건소 인근의 상업지역에 위치하여 기본적인 접근성과 유동성이 확보된 지역입니다.

8.2. 복합 용도

근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 다양한 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 공동 이용 시설

인접 건물과의 합벽 및 계단 공동 사용은 건축의 효율성을 높였을 수 있으며, 관리 측면에서의 시너지를 기대할 수 있습니다. (단, 명확한 관리 협약 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 데이터 미제공으로 인한 분석 불가)

주변 시세 자료(JSON)가 제공되지 않아 정확한 현 시세 분석 및 비교 대상 물건과의 가격 비교가 불가능합니다. 따라서 예상 입찰가 산정에 제한이 있습니다.

또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설 검색도 불가하였습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가는 238,094,430원입니다.

주의: 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 일부 정보 미확인으로 인해 추가적인 명도 비용이나 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

예상 입찰가: 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 향후 개발 계획 등을 추가적으로 조사해야 합니다. (일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 고려하나, 본 건의 복잡한 권리관계 및 정보 부족으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.)

따라서, 본 보고서에서는 JSON 데이터 및 외부 정보 검색의 한계로 인해 구체적인 예상 입찰가를 산정할 수 없음을 명확히 밝힙니다. 입찰 전 반드시 현장 방문, 등기부 및 임차인 현황에 대한 심층적인 추가 조사, 그리고 전문가와 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.