나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51785 [1] 충청남도 당진시 고대면 옥현리 233-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 고대면 옥현리 소재 "옥현리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 일단으로 부정형의 대체로 등고평탄한 토지로서, 현황 '공업용 건부지'로 이용중임. 기호(2) : 사다리형의 완경사지로서 현황 '자연림'상태임.

인접 도로상태

기호(1,3) : 일단의 북서측으로 폭 약 6~7M 내외의 포장도로에 접함. 기호(2) : 공부상 맹지이며, 인접필지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(고대14 일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(69788)<광업법>, 광구(73937)<광업법>, 광구(73938)<광업법>임. 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(고대14 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73938)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(고대14 일반형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73938)<광업법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도", "건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그 밖의 사항" 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로서, (사용승인일 : 2002.04.17, 층축일 : 2007.09.21) 내,외벽 : 판넬 마감 등. 바닥 : 콘크리트 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임. 기호(5) : 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 단층 건물로서, (사용승인일 : 2002.04.17, 층축일 : 2007.09.21) 내,외벽 : 판넬 마감 등. 바닥 : 콘크리트 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임. 기호(6) : 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서, (사용승인일 : 2007.09.21) 외벽 : 강화유리 마감 등. 내벽 : 벽지 및 페인팅 마감 등. 바닥 : 타일, 강화마루 및 장판지 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호(3,4) : 공장으로 이용중임. 기호(6) : 사무실 및 숙소(1층), 숙소(2층)로 이용중임.

설비내역

기호(6) 건물에 기본적인 위생 및 급배수설비 되어있으며 보일러설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I. 감정평가 개요 - 7. 그 밖의 사항" 참조바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉪)은 매각에서 제외
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉩, ㉫, ㉬, ㉭) 및 관정, 수변전시설, 수목은 매각에 포함
- 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 매각에서 제외되는 지상소재 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51785 (1)

소재지: 충청남도 당진시 고대면 옥현리 233-2

물건종별: 공장

감정가: 4,674,538,640 원

토지면적: 24,095.00㎡ (약 7,290평)

건물면적: 3,627.69㎡ (약 1,097평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 고대면 옥현리 소재 "옥현리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 및 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통 상황은 양호합니다.

토지 기호(1,3)는 일단으로 부정형의 대체로 등고평탄한 토지로서 현황 '공업용 건부지'로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 6~7M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 사다리형의 완경사지로 현황 '자연림' 상태이며, 공부상 맹지이나 인접 필지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 광구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019-03-12 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을21)

등기부채권 총액: 토지 약 31억 5천만원, 건물 약 31억 1천만원 (총 약 62억 7천만원)

경매의 원인이 된 권리: 2019-03-12 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을21) 및 2025-09-29 장기영의 강제경매 (갑49, 갑24).

임차인 현황:

* (주)디자인휀스

보증금: 0원

차임: 500,000원

대항력: 없음

비고:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-07-04

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이라도 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

* 주식회사카멜

보증금: 0원

차임: 500,000원

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 중복사건, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

본건은 공업용 건부지로 이용 중이며, 주변이 단독주택, 농경지, 임야와 공장이 혼재된 지역입니다.

주요 용도는 공장 운영에 적합하며, 소규모 공장들이 입지해 있어 해당 지역의 산업적 특성을 나타냅니다.

별도의 상업 시설 분석 자료는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 차량 진입이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 양호한 편입니다.

주거 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 공장 용도와 주거 및 농경지가 혼재된 지역적 특성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부 불분명: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 향후 명도 과정이나 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건이 존재하여 경매 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

최저매각가격 제한: 제시 외 건물 소재로 인해 최저매각가격이 제한된 것으로 파악되며, 이는 가격적인 메리트가 될 수도 있지만, 관련 위험 요소를 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 고대면 옥현리 소재 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

주된 용도는 공장으로, 토지 및 건물 면적이 상당하며 감정가가 높게 책정되었습니다.

그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등의 복합적인 권리관계와 특이사항으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제는 본건의 가장 큰 리스크로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

상당한 면적의 공장 부지로, 향후 산업 단지 개발 또는 물류 창고 등으로의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

법정지상권 및 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현재 채권 총액이 높게 설정되어 있어, 낙찰 시 채무 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다.

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소가 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 권리 분석 심화, 주변 시세 조사, 법률 전문가의 자문 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.