나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1154 [1] 대구광역시 동구 신천동 56-1 동대구동화아이위시 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신세계백화점" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상복합아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨 .

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 302호 단위세대로서, - 외벽 : 석재 타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, - 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서, 주상복합 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-02-11)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역 (2018-04-10)임 .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1154 (1)

.물건소재지

대구광역시 동구 신천동 56-1 동대구동화아이위시 101동 3층302호

.물건종별

아파트

.감정평가액

541,000,000원

.건물면적

84. 98㎡ (약 25.72평)

.토지면적

18. 44㎡ (약 5.58평)

.매각대상

토지/건물 일괄매각

.경매구분

부동산 임의경매

.채권자

농협은행주식회사

.특이사항

건물(아파트)은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2023년 12월 8일입니다.

본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

.주의사항

경매 진행 중 추가된 권리 및 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 법원 현황 조사를 통해 최신 정보를 확인해야 합니다.

미납 관리비(공용부분) 발생 여부를 확인해야 합니다.

.특수물건정보

정보 없음

.감정평가서 요약

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신세계백화점" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상복합아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트 단지까지 일반 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 302호 단위세대로서, 외벽은 석재 타일 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 실내 바닥재 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서, 주상복합 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태 등

본건 아파트단지 남측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-02-11)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역 (2018-04-10)입니다.

공부와의 차이

없음

기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기타: 없음.

.임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-09-26

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 없음

비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.1. 입지조건

.위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 "신세계백화점" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주상복합아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 도심의 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

.교통상황

단지 내 일반 차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 이용 역시 편리하여 사통팔달 교통망을 갖추고 있습니다.

.건물구조 및 상태

철근콘크리트구조, 25층 건물 중 3층에 위치한 아파트 단위세대입니다. 2023년 12월 사용승인된 신축 건물로 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등 전반적인 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

.토지이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류, 중로3류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 중점경관관리구역 등의 일부 제한 사항이 있습니다.

.인접 도로

단지 남측으로 약 30미터, 동측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

.단지 정보

아파트명: 동대구동화아이위시

사용승인일: 2023년 12월 8일

총 세대수: 144세대

최고층: 25층

1.2. 권리분석

.말소기준권리

을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2024-03-18 접수)

.등기부채권 총액

680,152,869원

.인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

(매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음)

.임차인 권리 분석

임차인 이 은 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2024년 09월 26일 전입하였으나, 대항력은 없습니다. 배당신고일자는 2025년 11월 21일이며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

.권리 분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

.주변 상업시설

본건은 "신세계백화점"과 인접한 초역세권 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 주상복합아파트가 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

.입지적 강점

중심상업지역이라는 점은 상업 활동 및 투자가치 측면에서 긍정적이며, 대형 백화점 등 주요 편의시설 접근성이 탁월합니다.

1.4. 생활정보

.편의시설

인근 신세계백화점을 비롯한 다양한 상업시설과 근린생활시설 이용이 편리합니다.

.교통

일반 차량 이용이 편리하고, 대중교통 접근성 또한 우수하여 도심 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

.주거환경

2023년 12월에 사용승인된 신축 아파트로, 현대적인 설비와 깔끔한 내부 환경을 기대할 수 있습니다.

주차는 단지 내 가능하며, 총 144세대에 대한 주차 공간(지하 전기차 충전기 8대, 지하 기계식 220대)이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

.미납 관리비

공용부분의 미납 관리비는 매각으로 소멸되지 않으므로, 입찰 전 반드시 확인하여 낙찰 후 부담해야 할 금액을 파악해야 합니다.

.토지이용계획상 제한

비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등의 일부 제한이 존재하므로, 해당 규제 내용을 숙지해야 합니다.

.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 동대구동화아이위시 101동 3층 302호 아파트입니다. 2023년 12월에 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하며 도심 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 특히 "신세계백화점" 남서측 인근에 위치하고 중심상업지역에 속해 있어 상업 및 생활 편의성 측면에서 우수한 입지를 자랑합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 감정가는 541,000,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

.신축 아파트의 가치

2023년 준공된 신축 아파트로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

.우수한 입지 조건

대형 쇼핑몰(신세계백화점) 인접 및 중심상업지역에 위치하여 높은 생활 편의성과 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

.안정적인 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되고, 인수할 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

.실수요자 및 투자자 선호

약 85㎡(25평형)의 주거 선호도가 높은 면적으로, 실수요자뿐만 아니라 임대 수익을 노리는 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

.시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 동(101동)의 유사 면적(약 85㎡) 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 2월: 7층, 479,000,000원

2025년 2월: 15층, 579,900,000원

2025년 11월: 6층, 485,000,000원

.감정가 대비 분석

감정가 541,000,000원 대비 최근 거래가는 479,000,000원부터 579,900,000원까지 분포하고 있습니다. 신축 건물임을 고려할 때, 2025년 11월 거래된 6층 485,000,000원을 기준 시점으로 볼 때 현재 시점에서는 소폭 상승 가능성을 감안할 수 있습니다.

.투자 전략

안정적인 권리 관계와 신축 아파트라는 점을 고려하여, 감정가의 80~85% 수준을 낙찰가율로 설정하는 것이 합리적입니다.

.예상 입찰가

상기 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 420,000,000원에서 460,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.