나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9371 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 11층1111호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 <대구도시철도3호선(황금역)> 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 생활편익시설과의 접근성 및 편의성 등으로 보아 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대구도시철도3호선(황금역)이 소재하는 등 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층 지상 29층건 중 제11층 제1111호로서, <사용승인일자 : 2020년 03월 05일> 외벽 : 석재타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 내장타일 등 마감 바닥 : 바닥내장재 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

(가) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스피링클러설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 마감상태 등은 탐문 및 동류형 아파트의 표준적인 이용상황을 상정하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9371 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 11층1111호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 6.66㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.6634㎡ (약 2.01평)

건물면적: 54.92㎡ (약 16.61평, 전용면적)

건물지분: 54.92㎡ (약 16.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 두산동에 위치하며, 대구도시철도 3호선 황금역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편익시설 접근성이 양호하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 3호선 황금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 북측 및 서측으로는 폭 약 12미터, 남측으로는 폭 약 6미터, 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 갑3 순위 강제경매 (주택도시보증공사, 240,840,099원)가 말소기준권리가 됩니다.

* 선순위 권리:

* 임차인 성 (성선재)이 존재하며, 을구 1번 임차권 등기(주택임차권)가 되어 있습니다.

* 1차 보증금 220,000,000원 (전입일자 2020-07-22, 확정일자 2020-07-13)

* 2차 보증금 230,000,000원 (전입일자 2020-07-22, 확정일자 2022-06-29)

* 두 건 모두 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 특히 2차 보증금 230,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권(성선재)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 보증금은 최대 230,000,000원입니다.

* 총 채권액: 경매개시결정 채권액은 240,840,099원(주택도시보증공사)입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 분류: 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 상업 시설: 인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다. (관련 검색 결과에서 본건 주변에 특화된 소규모 점포 거리 형성 가능성에 대한 언급이 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지, 단독 주택 및 각종 근린생활시설이 부근에 형성되어 있어 생활 편의시설과의 접근성이 양호합니다.

* 교통시설: 대구도시철도 3호선 황금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(보증금 인수): 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 성 (성선재)이 존재하며, 높은 보증금(최대 230,000,000원)이 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 경우 총 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 262,000,000원이지만, 최근 실거래가(2025년 2월 기준)는 약 178,000,000원에서 187,500,000원 수준으로, 감정가보다 현저히 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 이는 인수되는 보증금을 고려했을 때 수익성 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 향후 매각 가능성: 높은 인수 보증금으로 인해 경매 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 감정가가 계속 하락할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(최대 230,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용이 매우 높아질 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가 또한 높게 책정되어 있어, 철저한 권리 분석과 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대구도시철도 3호선 황금역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2020년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 보수적인 시세 분석을 바탕으로 산정되며, 총 취득 비용이 시세 범위 내에서 이루어질 수 있도록 고려해야 합니다. 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 193,000,000원에서 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차인의 보증금이 230,000,000원임을 감안할 때, 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 비용이 시장 가치를 초과하게 됩니다. 따라서 본건의 잠재적 매입가는 산정하기 어려우며, 실질적인 낙찰 가능 금액은 매우 낮거나 없을 것으로 보입니다.

만약 일반적인 경매 물건에 적용되는 80% 수준의 감정가 기준으로 입찰가를 산정한다면, 262,000,000원 * 0.8 = 209,600,000원 이라는 가격이 산출됩니다. 하지만 이 가격으로 입찰 시, 총 취득 비용은 209,600,000원(예상 입찰가) + 230,000,000원(인수 보증금) = 439,600,000원이 되어, 최근 시세 대비 현저히 높아지게 됩니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 제시하기 어려운 상황이며, 낙찰받더라도 상당한 손실이 예상됩니다. 투자자는 잠재적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.