나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12440 [1] 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 207동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 소재 "월랑저수지" 서측 인근에 소재하는 "아산더샵레이크시티2차" 제207동 제3층 제303호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2015.12.23) 외벽 : 외장석재 및 모르타르위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. (방3, 주방/식당, 거실, 욕실2, 드레스룸 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 경사지 토지로서, 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(동암지구) , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동암지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-05-21)(소로3-1)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-05-21)(중로2-1)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-05-21)(중로2-2)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2015-05-21)(중로3-2)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(음봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12440 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 702 아산더샵레이크시티2차 207동 3층303호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제3층 제303호

사용승인일: 2015년 12월 23일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 326,000,000원

토지면적: 75.67㎡ (약 22.89평)

건물면적: 99.97㎡ (약 30.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 월랑리 소재 "월랑저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 아파트 단지는 서측으로 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에는 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 음봉중학교와 예지슬유치원이 인근에 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 공장들이 혼재되어 있으나, 현재까지 파악된 정보상 특별히 민감한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 1월 29일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 334,793,803원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차관계 미상의 전입자 존재 (물건명세서 참고사항)

3.3. 인수 권리 여부

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 총 권리 분석 요약

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차관계 미상의 전입자 정보에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 동향

최근 실거래가에 따르면, 유사 면적(84.9㎡ ~ 84.98㎡)의 아파트 거래는 2026년 7월 중 21,000만원에서 24,000만원 사이에서 이루어졌습니다. 본건 건물이 99.97㎡(약 30.24평)임을 감안할 때, 실제 거래 가격대는 해당 범위와 유사하거나 약간 상회할 수 있습니다.

4.2. 최근 전월세 동향

유사 면적(84.9㎡ ~ 84.98㎡)의 경우, 2026년 1월부터 5월까지 보증금 17,850만원에서 19,000만원 수준의 거래가 있었습니다. 72.78㎡ 면적의 경우 2026년 5월에 15,600만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 아산 더샵레이크시티2차 아파트

총 세대수: 796세대

주차대수: 총 162대 (지하 27대, 지상 3대, 전기차 충전기 43대)

최고층: 20층

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 내에는 주민공동시설, 어린이놀이터, 피트니스 시설 등이 마련되어 있습니다.

도보권 내 음봉중학교가 있으며, 주변에 유치원 및 초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임대차관계가 불분명한 전입자가 존재한다는 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 해당 전입자의 법적 지위, 실제 점유 여부, 퇴거 시 발생할 수 있는 명도 저항 및 추가 비용 등에 대한 면밀한 분석과 대처가 필수적입니다.

6.2. 기타 위험 요인

주변에 공장 지대가 혼재하고 있어, 공장 종류에 따라 소음, 환경 오염 등 국지적인 생활 편의 저해 요인이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 음봉면에 위치한 대단지 아파트로서, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 시세 데이터를 분석한 결과, 경매 감정가 대비 시장 가격이 낮은 편임을 알 수 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 임대차 관계가 불분명한 전입자가 존재한다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간을 발생시킬 수 있는 중대한 위험 요인이므로, 입찰 전 관련 정보 수집 및 철저한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산 더샵레이크시티2차는 지역 내 인지도가 높은 대단지 아파트입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

* 명확한 인수 권리 없이 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 거래된 유사 면적(84.9㎡~84.98㎡)의 아파트 매매가가 21,000만원에서 24,000만원 사이임을 고려할 때, 본건 건물면적(99.97㎡)을 감안한 적정 시세는 23,000만원 ~ 25,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 리스크 감안 예상가

임대차관계 미상의 전입자 존재라는 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다. 2026년 7월 최저 거래가인 21,000만원을 기준으로 10~15% 할인된 가격을 고려하면, 17,850만원 ~ 18,900만원 범위의 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

이 점들을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 19,000만원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 낮은 가격이며, 명도 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.