나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12433 [1] 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 6층618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안시외버스터미널' 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 노변상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 지하5층 건물 중 6층 618호로서, (사용승인일자 : 2004년 12월 27일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트, 페어글라스 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기, 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형 평지로서, '업무시설 및 오피스텔'의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 8차선의 대로에 접하고, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하는 등 인 접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 신부동 494-1 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08- 01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제 한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역. 2) 신부동 494-2, 494-11 : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2 023-08-01)(시가지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 천안지원 2025타경12433 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 6층 618호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 60,000,000원 (6,000만원)

* 토지면적: 4.31㎡ (약 1.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOO

1.2. 건축물 현황

* 건축물명: 삼부르네상스홈

* 층수: 지하5층, 지상20층 중 6층 618호

* 사용승인일자: 2004년 12월 27일

* 구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조

* 외벽: 석재타일, 몰탈위 페인트, 페어글라스 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 바닥: 장판깔기, 타일 등 마감

* 창호: 새시창호

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안시외버스터미널' 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 노변상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 접합도로: 북서측으로 왕복 8차선의 대로에 접하고, 남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

* 토지 이용상태: 3필 일단의 가장형 평지로서, '업무시설 및 오피스텔'의 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획:

* 신부동 494-1: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류, 소로1류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

* 신부동 494-2, 494-11: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-05-01 접수된 주식회사서북의 가압류 (대전지방법원 2025카단6335)

* 등기부채권 총액: 68,841,292원

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권보존: 삼부토건주식회사 (2005-02-03)

* 소유권이전: 황인숙 (2005-03-03)

* 소유권이전: 김영선 (2017-11-20, 매매)

* 가압류: 주식회사서북 (2025-05-01, 55,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 동천안농업협동조합 (2025-05-29, 13,841,292원) - 말소

* 강제경매: 주식회사서북 (2025-09-29, 55,000,000원) - 말소 (4번 가압류의 본압류 이행)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특이사항 없음 (지상권개요: 비고 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 현재 해당 사항 없음. 하지만 임대관계 미상이므로, 현장 확인 시 점유자 현황을 반드시 파악해야 함.

1.5. 상권분석

* 입지: 천안시외버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 유동인구 측면에서 유리함.

* 지역 특성: 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 오피스텔로서의 임대 수요가 기대됨.

* 건물 상태: 2004년 준공으로 약 20년 경과되었으나, 철골철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 예상됨.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 천안시외버스터미널 인근 상업지구에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 시내버스 정류장 및 주요 간선도로 접근성이 우수하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이함.

* 주변 시설: 상업 및 업무시설 밀집 지역으로, 생활 편의성이 높은 지역임. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.7. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음. 인수 보증금이 0원이더라도, 정확한 점유 및 임대 현황 파악이 필수적임.

* 건물 노후화: 2004년 준공으로 연식이 상당하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

1.8. 종합 의견

본 물건은 천안시외버스터미널 인근의 역세권 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수함. 권리 분석상 복잡한 권리 관계는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 말소될 예정임. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요함. 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준에서의 거래가 이루어진 사례가 있어, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됨.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시외버스터미널 및 주요 도로 인접으로 교통과 접근성이 뛰어남.

* 탄탄한 배후수요: 상업 및 업무지구 내 위치하여 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 깨끗한 등기부상태를 기대할 수 있음.

1.10. 시세분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 '삼부르네상스홈' 오피스텔의 전용면적 28.2㎡(6층) 물건이 2026년 2월 18일 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(6,000만원)와 일치하는 가격입니다.

* 다른 사례로는 전용면적 30.73㎡(7층) 물건이 2026년 4월 13일 7,900만원에, 전용면적 24.1㎡(15층) 물건이 2026년 6월 15일 5,000만원에 거래된 기록이 있습니다.

* 본건의 감정가(6,000만원)는 유사 면적, 유사 층수의 최근 실거래가와 부합하며, 이는 현재 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 시사합니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 감정가는 6,000만원입니다.

* 가장 유사한 거래 사례(전용면적 28.2㎡, 6층)가 6,000만원에 거래되었으므로, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 다만, 경매 특성상 경쟁이 발생할 수 있으며, 상위 층수 매물과의 가격 차이를 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 설정하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원 (6,500만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.