나이스옥션 법원경매 천안 2025타경728 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층231호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하는 유 니콘101 1동 2층 231호로서, 주변은 대단위 산업단지 주변의 아파트형 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형 생활주택 등으로 형성된 산업, 상업 및 업무지대로서, 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물중 2층 231호 (사용승인일 : 2022.12.29) 외벽 : 석재 및 페어글라스 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 냉난방설비, 지하 주차장설비, 기타설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 지식산업센터(유니콘101) 건물부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로 등에 접하는 등 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 주차시설등은 대체 로 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 용두리 728번지 기준] 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~ 25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05) <택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고하 시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경728 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 231호

건물용도: 지식산업센터

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층

사용승인일: 2022년 12월 29일

건물 연면적 (유니콘 101 전체): 약 71,729㎡ (약 21,709.6평)

총 주차 대수: 532대

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

토지 지분: 36.2319㎡

건물면적: 109.20㎡ (약 32.91평)

건물 지분: 109.2㎡

감정가: 430,000,000원

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '용두1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 산업단지를 중심으로 아파트형 공장(지식산업센터), 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 밀집한 산업, 상업 및 업무지대로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 정류장까지의 거리 및 편의시설과의 접근성을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서, 현재 지식산업센터(유니콘101) 건물이 소재하여 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 중로 등 도로에 접하고 있어 인접 토지와의 연계 및 건물 진입, 주차 시설 이용 등은 대체로 무난한 편입니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지(용두리 728번지 기준)는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 3월 30일 접수된 국민은행 근저당권(채권 최고액 420,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액: 420,000,000원

경매 개시 결정: 2025년 9월 23일 국민은행에 의해 임의경매 개시 결정되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상이며, 내부 이용 상황 및 마감재 등에 대한 정보는 외부 관찰 및 탐문 조사 내용을 참고하여 평가되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 환경

본건은 대규모 산업단지 인근에 위치하여 관련 기업체 종사자들을 배후 수요로 하는 지식산업센터 및 오피스텔, 생활주택 등이 밀집한 지역입니다. 이는 잠재적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 건물 규모 및 주차 시설

유니콘101은 총 10층 규모의 지식산업센터로, 1개 동에 총 656호 (전유부 기준)의 구분 건물이 존재합니다. 총 532대의 주차 공간을 확보하고 있어 차량 이용자들에게 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

주변이 산업, 상업, 업무 기능을 갖춘 복합지대이므로 관련 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설의 종류 및 거리는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 교통망

북측 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 예상치 못한 절차상의 변수나 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하지 않아 내부 상태나 실제 사용 현황을 파악하기 어렵습니다. 또한, 명도 과정이나 향후 임대차 계약 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 소멸되지 않는 권리 (지상권)

등기부등본 상 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으며, 해당 지상권의 내용에 따라 건물이나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

충청남도 아산시 탕정면에 위치한 신축(2022년 사용승인) 지식산업센터 물건입니다. 대규모 산업단지 배후의 산업, 상업, 업무 복합지역에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가집니다. 비교적 편리한 교통망과 신축 건물이 주는 이점은 긍정적이나, 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 결정 전 반드시 면밀한 검토와 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 시설 노후도가 적어 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

* 산업단지 인접 입지: 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 입주 기업 및 직원들의 만족도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 본건은 감정가 430,000,000원으로 책정되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다. 통상적으로 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 가능성, 권리관계(특히 소멸되지 않는 지상권), 유동화 물건으로서의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 유동화 물건이며 임대 관계 미상, 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재하는 점 등을 감안하여, 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.