나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12422 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 920 초원그린타운 106동 13층1311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '신촌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장, 북서측 근거리에 '쌍용역(나 사렛대)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 15층 아파트 중 제13층 제1311호로서, (사용승인일자 : 1998년 12월 21일) 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥 : 장판깔기 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방2, 주방, 욕실겸 화장실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동ㆍ남ㆍ서측 대로, 북측 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~ 30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(더그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(또바트유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안 수곡초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상 대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신촌초등학교(상대정화구역))< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(또바트유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(예스유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(천안신촌초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건 아파트의 집합건축물대장-전유부-건축물현황도(평면도)는 106동 13층 짝수호에 대한 평 면도로 사료되며, 본건 1311호는 첨부된 건축물현황도(평면도)와 좌우 대칭 구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12422 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 롯데캐피탈주식회사 (제공된 정보: 롯OOOOOOOOO)

* 감정가: 82,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 920 초원그린타운 106동 13층 1311호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 39.27㎡ (약 11.88평)

* 토지면적: 17.94㎡ (약 5.43평)

* 토지지분: 17.9435㎡ (약 5.43평)

* 건물지분: 39.27㎡ (약 11.88평)

* 사용승인일: 1998년 12월 21일

* 건축물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 15층 아파트 중 제13층

* 이용상태: 방 2개, 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 '신촌초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.

* 북서측으로는 '쌍용역(나사렛대)'이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 동측, 남측, 서측은 대로에, 북측은 중로에 접하고 있습니다.

* 인접 도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역 (천안도시지역), 제2종일반주거지역입니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (더그림유치원, 또바트유치원, 천안수곡초등학교, 천안신방중학교, 천안신촌초등학교), 절대보호구역 (또바트유치원, 예스유치원, 천안신촌초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사초원주택 (1998-12-22)

* 소유권이전: 안성희 (2004-02-23)

* 소유권이전: 전종환 (2007-07-31, 매매)

* 근저당권: 하나은행 (2007-07-31, 말소) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2024-03-07, 말소)

* 가압류: 롯데캐피탈 (2024-03-18, 말소)

* 강제경매: 롯데캐피탈주식회사 (2025-09-25, 말소) - 본건 경매개시결정 (2025타경12422)

* 임의경매: 하나은행 (2025-12-04, 말소) - (2025타경823)

* 총 채권액: 100,209,954원

3.2. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 이에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 주의사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 본건은 강제경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 단지 주변으로 각종 근린생활시설이 분포하고 있으며, 신촌초등학교, 천안신방중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* '쌍용역(나사렛대)'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 여부

* 주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 단지명: 초원그린타운아파트

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 920 (신촌4로 16)

* 총 동수: 16개동

* 총 세대수: 4168세대

* 건축년도: 1998년 (사용승인일: 1998년 12월 21일)

* 최고층/최저층: 15층 / 2층

* 주차 대수: 총 3075대

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

* 교육 시설로는 신촌초등학교, 천안신방중학교가 근접해 있으며, 다수의 유치원(더그림, 또바트, 예스)이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

* 본건은 중복사건으로 분류되었으며, 공동담보 경매로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 향후 낙찰 시 시장 공급량에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

* 1998년에 건축된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물 현황도 상 평면도와 본건 호수(1311호)가 좌우 대칭 구조임을 감안해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 천안시 동남구에 위치한 초원그린타운 아파트 13층입니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 보통 수준이며, 주변 학군 또한 양호한 편입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 다만, 1998년식 아파트로 연식이 있는 점, 중복사건 및 공동담보 경매로 인한 시장 영향 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가는 82,000,000원이나, 최근 실거래가는 6,800만원에서 7,900만원 사이로 형성되어 있어 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신방동 소재의 준수한 입지와 교통망: 신촌초등학교, 쌍용역 인근 위치.

* 권리관계가 명확하여 명도 부담이 적음.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 차이가 있어, 시세 조사를 통한 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 13층의 선호도 높은 층수.

9. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적은 39.27㎡(약 11.88평)이며, 감정가는 82,000,000원입니다.

* 최근 2026년 7월 실거래가는 39.27㎡ 기준으로 6,800만원, 7,900만원, 7,400만원으로 확인되었습니다.

* 본건은 13층으로, 최근 거래된 8-10층보다 높은 층수임을 감안할 때, 최근 최고가인 7,900만원보다 소폭 높은 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 현재 시세를 바탕으로 예상 입찰가는 7,800만원 ~ 8,000만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 7,800만원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.