나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12448 [1] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 204동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 "천안청룡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 둘레로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안청룡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12448 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 204동 6층601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 373,000,000원

* 토지면적: 72.58㎡ (약 22.0평)

* 건물면적: 139.61㎡ (약 42.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충남신용보증재단 (추정)

* 특이사항: 공동담보, 임대관계 미상

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동 소재 "천안청룡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2011년 03월 03일 접수된 공단1동새마을금고 근저당권 (금273,000,000원)으로, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리: 세광종합건설주식회사, 주식회사밀리언키, 황명국 소유권 이전 등기, 중소기업은행, 신용보증기금, 우리은행, 한국주택금융공사 가압류, 충남신용보증재단 강제경매 개시결정 등 다수의 권리들이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액: 482,638,627원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

* * 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 보증금 및 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 천안청룡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 정확한 현장 조사를 통해 재확인 필요)

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 용곡마을 세광2차 엔리치타워 아파트

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583

* 사용승인일: 2007년 10월 16일 (준공 19년차)

* 총 세대수: 897세대

* 최고층: 15층 (본건 6층)

* 전용면적: 본건의 전용면적 정보는 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 아파트 공급면적 139.61㎡ (약 42.2평)에 해당하는 경우, 전용면적은 약 105㎡ 내외일 것으로 추정됩니다 (최근 거래 사례의 105.163㎡ 참고).

* 공급면적: 139.61㎡ (약 42.2평)

* 주차: 총 1269대 (자주식 1269대, 그 중 지하 1020대, 지상 249대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연차: 2007년 준공으로 약 19년차 아파트로, 향후 재건축 또는 대규모 수리 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 용곡동에 위치한 대형 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 거래 사례를 비추어 볼 때, 감정평가액 수준에서 시장 가치가 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 천안청룡초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리하며, 주변으로 상업 시설과 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 대형 평형: 139.61㎡ (약 42.2평)의 넓은 면적은 가족 단위 거주 또는 고급 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 373,000,000원

* 최근 매매 사례 분석: 105.163㎡ (약 31.8평)의 공급면적을 가진 유사 물건이 2026년 7월 27,700만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 공급면적당 가격을 추정하면 약 870만원/평 수준입니다. 본건은 이보다 큰 139.61㎡ (약 42.2평)의 공급면적을 가지고 있으며, 감정가는 373,000,000원입니다.

* 종합적인 시장 상황, 명도 리스크, 향후 시세 변동 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (이는 개인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.