나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12468 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 210동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 "천안성성초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제17층 제1704호로서, (사용승인일자: 2018년 01월 25일) 외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 4~6차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제3종일반주거지역(2017-01-11), 지구단위계획구역(2017-01-11), 대로3류(폭 25m~30m)(성성2지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2017-01-11)(소로3-1219, 보 행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1221, 보행자전용도로)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2017-01-11)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-05-31)(천안성성초등학교(상대보호구역)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성성지구-초등학교1(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안성성유치원(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-05-31) (천안성성초등학교(절대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(성성지구- 초등학교1(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경12468 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중부새마을금고

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 210동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 532,000,000원

토지면적: 39.41㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물정보

아파트명: 천안레이크타운2차 푸르지오

사용승인일: 2018년 01월 25일

구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 34층 중 17층

전용면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

분양면적 (건물면적): 84.91㎡ (약 25.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치하며, "천안성성초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건이 속한 단지 외곽으로 왕복 4~6차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 원활한 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안성성초등학교, 성성지구-초등학교1, 우리유치원, 천안성성유치원, 천안성성중학교), 절대보호구역(천안성성초등학교, 성성지구-초등학교1), 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

없음. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 제이비우리캐피탈주식회사 근저당(2019.07.17.) 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 볼 때, 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

단지 인근에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 자리하고 있으며, 쇼핑시설(이마트, 코스트코, 신세계백화점 등) 및 두정동 상업시설 이용도 용이합니다.

4.2. 배후수요

성성지구는 대규모 도시개발지역으로, 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 또한, 삼성디스플레이, 삼성SDI 등 산업단지와의 직주근접성이 우수하여 직장인 수요도 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 천안성성초등학교가 위치하며, 성성지구 내 초등학교, 중학교, 유치원이 예정되어 있어 자녀 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내에는 피트니스센터, 골프연습장, 게스트하우스, 독서실, 경로당, 어린이집 등 다양한 입주민 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차시설

총 2,100대의 주차가 가능하며, 세대당 약 1.2대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대차 관계가 미상으로 파악되어, 현장 방문 시 점유 현황을 반드시 확인해야 합니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 명도 절차는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성성동의 신축급 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인을 받아 비교적 신축이며, 34층 중 17층으로 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 모든 권리가 말소되는 정리된 권리 관계를 보유하고 있어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연한: 2018년 준공으로 내부 상태 및 시설이 우수합니다.

* 우수한 입지: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 편의성: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 편리합니다.

* 깔끔한 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가를 산정할 경우 투자 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(84.91㎡)의 8층, 12층, 14층 매물이 450,000,000원에서 475,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건은 17층으로, 최근 거래된 층수보다 높으므로 시세 상단에 근접한 가격을 고려할 수 있습니다.

감정가: 532,000,000원

최근 실거래가 평균 (8, 12, 14층 기준): 약 465,000,000원

본 건의 17층이라는 층수와 최근 거래가를 고려했을 때, 475,000,000원에서 485,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 시장 상황과 본인의 자금 계획을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.