나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12409 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 유치원동 유치원호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 '쌍용도서관' 동측 인근에 소재하는 "월봉청솔1단지 아파트" 유치원동 제지하1층 및 1층 유치원호 로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상1층 유치원동 유치원호 로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등, - 바닥: 장판지깔기, 일부 타일 붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

1층 : 편의점(CU 편의점), 아동센터(다니엘꿈터 지역아동센터) 지층 : 교회(기독교 대한감리회 꿈이있는 교회) 로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 아파트단지 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주변으로 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (쌍용4지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타 법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한 법률>, 상대보호구역(나사렛 대학교 (상대정화구역))<교육환경보호에관한 법률>, 상대보호구역(나사렛새꿈학교(상대정화구역)) <교육환경보호에관한법률>, 상대보호구역(좋은유치원(상대정화구역))<교육환경보호에관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 1층은 CU편의점, 지역아동센터로 이용중이며, 지하층은 교회로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2025타경12409 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1367 월봉청솔1단지아파트 유치원동 유치원호이며, 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물의 용도는 근린시설로 분류되며, 감정가는 260,300,000원입니다.

토지 면적은 924.34㎡ (약 279.59평)이며, 건물 면적은 395.21㎡ (약 119.54평)입니다.

채권자는 황산새마을금고이며, 특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 별도 등기, 공동 담보 물건이 존재합니다.

주의사항으로는 1층은 CU 편의점과 지역아동센터로, 지하층은 교회로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '쌍용도서관' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층 및 지상 1층 건물로 이루어져 있습니다.

토지 이용 상태는 가장형의 토지로서 아파트 단지 및 근린생활시설 등의 건부지로 활용되고 있습니다.

인접 도로 상태 또한 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 황산새마을금고의 근저당권(을9, 1,800,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 2,480,473,370원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 권정:

보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2023-01-25, 대항력 있음.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 미상입니다.

* 주식회사비지에프리테일:

보증금 100,000,000원, 차임 3,000,000원, 배당신고일자 2025-10-30, 대항력 없음.

전입일자 및 확정일자 정보는 미상입니다.

제공된 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로, 주변 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

현재 1층에는 CU 편의점과 지역아동센터, 지하층에는 교회가 입점하여 지역 주민들의 생활 편의 및 커뮤니티 공간으로 활용되고 있습니다.

이는 해당 상권의 일상적인 소비재 및 생활 서비스, 그리고 지역 사회 활동에 대한 수요가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

인근에는 쌍용도서관이 소재하며, 생활 편의 시설로는 CU 편의점이 입점해 있습니다.

교육 시설로는 좋은유치원, 나사렛대학교, 나사렛새꿈학교 등이 인근에 위치하고 있어 관련 보호구역에 해당합니다.

교통은 시내버스 이용이 편리하여 접근성이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 권정 임차인은 전입일자(2023-01-25)가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 배당받지 못할 경우 보증금 100,000,000원을 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

* 별도 등기: 특이사항에 별도 등기가 명시되어 있어, 등기부등본상의 해당 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동 담보: 공동 담보로 설정된 물건이 존재하므로, 다른 공동 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 업종 전환: 현재 편의점, 아동센터, 교회로 이용 중이나, 향후 다른 업종으로 변경 시 신규 임차인 확보 및 임대료 산정 시 시장 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 천안시의 혐오시설 입지 제한 강화 정책 등을 고려할 때 향후 주변 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동의 아파트 단지 내에 위치한 근린생활시설로서, 현재 다양한 용도로 활발하게 이용되고 있습니다. 입지적 강점과 더불어 안정적인 배후 수요를 바탕으로 하고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소될 권리가 다수이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동 담보, 별도 등기 등의 특이사항은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 잠재적 리스크를 철저히 검토하고, 합리적인 낙찰가 산정 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 고정 수요 확보: 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 다용도 활용 가능성: 현재 운영 중인 편의점, 아동센터, 교회 외에도 다양한 업종으로의 전환을 통해 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 지역 상권의 성장 잠재력: 쌍용동 일대의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,300,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인 권정의 보증금 100,000,000원에 대한 인수 여부 확인이 필수적입니다.

이러한 인수 부담 가능성을 고려하고, 주변 시세, 본 건의 현재 이용 상태 및 향후 수익성, 권리 관계 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.