나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12470 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 112동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 "천안차암초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 산업단지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안차암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안차암초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(제3일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12470 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건지 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 112동 4층 404호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 34.55㎡ (약 10.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.99㎡ (약 15.73평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 51.99㎡

분양면적: 별도 명시된 자료 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 191,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 차암동 소재 "천안차암초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 산업단지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(천안차암초등학교), 일반산업단지(제3일반산업단지), 지원시설구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 충남신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑6(삼성카드 가압류), 갑7(한국주택금융공사 강제경매), 을5(주택임차권)는 말소기준권리보다 늦은 순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 을5 주택임차권은 인수 조건으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 유민 씨가 거주 중입니다.

임차인: 유민 (마스킹 처리: 유 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 27일

확정일자: 2022년 10월 7일

배당신고일자: 2024년 11월 4일

대항력: 있음

비고: 등기부등본상 '을구 5번 주택임차권'으로 등재되어 있으며, '인수'로 표기되어 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

3.4. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 유민 씨의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. (제공된 요약 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상으로는 임차인의 보증금 170,000,000원이 인수될 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지와 산업단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 인접한 산업단지 내 특정 시설에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: e편한세상스마일시티 1차

주소: 충청남도 천안시 서북구 차암동 442

사용승인일: 2015년 3월 13일

규모: 총 1024세대, 최고 26층 / 최저 1층 (본건 112동 17층 중 4층)

주차: 총 165대 (지상 4대, 지하 24대 -> 제공된 데이터와 상이함. 단지 총 주차대수 1132대 (내부기계식 967대, 외부기계식 165대) 정보가 더 정확할 수 있음)

5.2. 건물 구조 및 내부 설비

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 4층 404호

외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 관련

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 총 매입 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

6.2. 기타

등기부상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 천안시 서북구 차암동에 위치한 e편한세상스마일시티 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 역세권에 인접한 입지 (버스 승강장 인접)

* 성장 가능성이 높은 산업단지 인근 지역

* 단지 내 편의시설 및 주차 공간 양호

* 최근 실거래가 기준 시세 반영

단점:

* 대항력 있는 임차인 보증금 170,000,000원 인수 위험

* 높은 총 매입 비용 예상

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 실거주 및 임대 수요가 꾸준한 천안시 서북구 소재 아파트입니다.

* 제3일반산업단지 및 인근 산업단지 배후 주거 단지로서의 가치가 있습니다.

* 본건 물건의 전용면적(51.99㎡)은 소형 평형으로 실수요자 및 투자자에게 인기가 있을 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

천안시의 지속적인 개발과 함께 지역 내 주택 수요는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 특히 산업단지 근로자들의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 임차인 보증금으로 인한 실질적인 투자 수익률은 신중하게 계산해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(51.99㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 17일에 195,000,000원에 있었습니다. 이는 본건 감정가(191,000,000원)와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 191,000,000원

최근 시세 (유사 면적): 약 195,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 170,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하므로, 총 매입 비용은 '입찰가' + '170,000,000원'이 됩니다. 따라서 합리적인 입찰가는 총 매입 비용이 시장 가치(약 195,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

시장 가치(195,000,000원)에서 인수 보증금(170,000,000원)을 제외한 금액을 고려하면, 입찰가는 매우 낮게 형성될 수 있습니다. 그러나 일반적으로 경매 입찰은 감정가 대비 비율을 고려하여 결정되므로, 본건의 경우 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 80% 수준 입찰 시: 약 152,800,000원 (총 매입 비용: 약 322,800,000원)

* 90% 수준 입찰 시: 약 171,900,000원 (총 매입 비용: 약 341,900,000원)

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이 를 고려하되, 반드시 인수해야 하는 170,000,000원의 보증금을 합산한 총 매입 비용이 시장 가치 대비 합리적인지 면밀히 검토 해야 합니다.

결론적으로, 입찰가 자체는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되지만, 실제 투입될 총 자금은 입찰가와 보증금을 합한 금액이므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.