나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16020 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928 극동스타클래스센트럴 101동 18층1807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 홍성고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 일부인 18층 1807호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 마감 창호 : 하이새시 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 근린공원(저촉), 중로1류 (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 학교환경위생정화구역, 상대보호구역, 도청이전 신도시 개발예정지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 홍성지원 2025타경16020 (1)

3. 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928 극동스타클래스센트럴 101동 18층 1807호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 237,000,000원

6. 토지 면적: 57.81㎡ (약 17.5평)

7. 건물 면적: 76.99㎡ (약 23.3평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매 구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 김OO

11. 사용승인일: 2014년 5월 30일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 홍성고등학교 북측 인근에 자리하고 있으며, 제반 주위 환경은 양호한 지역입니다.

* 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 남동측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 근린공원(저촉), 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역, 상대보호구역, 도청이전 신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2025년 09월 30일 접수된 김OO 명의의 강제경매개시결정 (을 8)이며, 채권액은 177,126,958원입니다.

* 매수인에게 인수되는 권리로는 2025년 03월 12일 접수된 김OO 명의의 주택임차권 (을 5)이 있습니다.

* 임차인 김OO은 2019년 03월 11일 전입신고 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 임차인의 임대차보증금은 160,000,000원이며, 등기부등본상 해당 권리는 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 배당받은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 제공된 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, '인수' 표기 자체는 보증금 잔액 인수 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 극동스타클래스센트럴 아파트는 938세대의 대단지로, 단지 내 및 인근 상가 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 홍성고등학교가 인근에 위치하며, 도청 이전 신도시 개발 예정지구라는 점은 향후 지역 발전 가능성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주변이 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 본 물건은 20층 중 18층에 위치합니다.

* 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이새시 마감입니다.

* 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 본 건물의 전용면적은 약 76.99㎡ (약 23.3평)이며, 토지 지분은 약 57.81㎡ (약 17.5평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김OO의 보증금 1억 6천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액만큼 추가 지출이 발생합니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 근린공원(저촉), 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역, 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 홍성군 홍북읍의 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 우수합니다.

* 도청 이전 신도시 개발 예정지구라는 호재와 함께 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰 후 총 지출 비용에 결정적인 영향을 미치므로, 이 점을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 도청 이전 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 대단지 아파트로서의 안정적인 수요 및 관리 용이성.

* 양호한 생활 환경 및 편의시설 접근성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건과 유사한 면적(약 76.878㎡)의 최근 매매가는 2026년 7월 2일에 180,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 감정가는 237,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 형성되어 있습니다.

* 가장 중요한 고려사항은 임차인 김OO의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰가는 보증금 인수액만큼 낮게 산정해야 합니다.

* 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하는 최악의 경우를 고려하여, 시장 시세 180,000,000원에서 인수 예정 보증금 160,000,000원을 제외하면, 실질적인 입찰 상한선은 20,000,000원에 불과하게 됩니다. 따라서 이 경우 매우 낮은 입찰가가 필요합니다.

* 반대로 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있다는 전제하에, 최근 실거래가(180,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 입찰가율 70~80%를 적용한다면, 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 물건의 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 배당 여부 및 금액을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.