나이스옥션 법원경매 천안 2025타경740 [1] 충청남도 아산시 방축동 150-3 한성아파트 102동 6층612호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 실옥동 소재 "온양신정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 도심인접지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 건물내 6층 612호로서 (사용승인: 1997.12.30) 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

아파트(방2, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 부정형 완경사지대에 평탄지반조성된 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

대상 아파트단지의 남측으로 온천대로(5~6차선)와 접하여 소재하며 외부도로와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 150-3번지:도시지역 , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2) 162-25,-28번지:도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(온양신정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 천안지원 2025타경740 (1)

소재지: 충청남도 아산시 방축동 150-3 한성아파트 102동 6층612호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

토지지분: 25.69㎡ (약 7.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

건물지분: 39.15㎡ (약 11.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 케이비국민카드

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 감정평가서 요약

감정평가서 요향표: 구분건물감정평가요항표

* 위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 실옥동 소재 "온양신정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 도심인접지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

대상 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 건물내 6층 612호로서 (사용승인: 1997.12.30)

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.

창호: 새시창호입니다.

* 이용상태

아파트(방2, 주방, 욕실및화장실, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

* 설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 부정형 완경사지대에 평탄지반조성된 아파트건부지입니다.

* 인접 도로상태등

대상 아파트단지의 남측으로 온천대로(5~6차선)와 접하여 소재하며 외부도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

1) 150-3번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)

2) 162-25,-28번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역), 상대보호구역(온양신정초등학교)

* 공부와의 차이

특이사항 없습니다.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

1.3. 아파트 정보

아파트명: 아산 방축 한성아파트

주소: 충청남도 아산시 방축동 150-3

사용승인일: 1997.12.30

총 동수: 2동

총 세대수: 182세대

전용면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

총면적: 10743.806㎡ (단지 전체 면적)

주차대수합계: 46대

최고층: 12층

1.4. 건축물 정보

건물(1) 총괄표제부:

* 총 면적: 10801.76㎡

* 대지 면적: 5554㎡

* 건축 면적: 1125.49㎡

* 주 용도: 공동주택(아파트)

* 총 세대수: 182세대

* 총 주차대수: 92대 (건축물대장상)

건물(1) 표제부:

* 동명: 102동

* 층수: 지하 0층, 지상 12층

* 구조: 철근콘크리트조

* 지붕: 스라브 (철근콘크리트)

* 사용승인일: 1997.12.30

건물(1) 전유부 (본건):

* 동명: 102동

* 호명: 612호

* 층수: 6층

* 면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 아산시 방축동에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 도심 인접 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 온양신정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진출입이 원활하며, 남측으로 온천대로(5~6차선)와 접해 있어 아산 시내 및 외곽으로의 접근성이 좋습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 편의 및 교육 시설

온양신정초등학교가 인접해 있으며, 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 아산 환경과학공원(쓰레기 소각장, 폐열을 활용한 전망대 및 공원 시설 포함)이 위치하고 있습니다. 이는 과거 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민 편의 및 관광 시설로 재조성되어 긍정적인 이미지로 운영되고 있습니다. 해당 소각 시설에서 발생하는 배출가스 정화 시설 및 오염물질 관리 시설은 철저히 관리되고 있으며, 시민들이 유해물질 수치를 확인할 수 있어 안심하고 이용할 수 있다는 점이 강조되고 있습니다. 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2011-10-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 백두현 (말소)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2014-04-24, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 서덕원, 금60,000,000원 (매매, 말소)

* 등기구분: 을9, 접수일자: 2021-05-03, 권리종류: 근저당, 권리자: 천안농업협동조합, 금24,000,000원 (말소기준권리, 말소)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2025-03-31, 권리종류: 가압류, 권리자: 주식회사 케이비국민카드, 금27,517,117원 (말소)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-09-29, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주식회사 케이비국민카드, 금29,779,772원 (강제경매개시결정, 말소)

총 등기부채권액: 51,517,117원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(을9 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 기타참고사항(임대관례 및 기타)에 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 대형 쇼핑 시설이나 전문 상업지구는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 8일, 동일 단지 내 39.15㎡(약 11.84평) 면적의 아파트가 50,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 60,000,000원보다 낮은 가격입니다. 53.28㎡(약 16.12평) 면적의 아파트는 2026년 4월 24일 79,000,000원, 2026년 5월 16일 75,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(39.15㎡) 기준 시세는 최근 50,000,000원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등의 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

온양신정초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.3. 교통편의

온천대로와 인접하여 자가용 이용이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 용이합니다.

5.4. 기타 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 내역

임대 내역이 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 조건에 따라 추가적인 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 현재까지는 인수 보증금 0원으로 파악되나, 현장 조사 등을 통해 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 건물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 약 29년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 방축동에 위치한 한성아파트 102동 6층 612호로, 온양신정초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 온천대로와 인접하여 교통 여건이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정으로, 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

최근 동일 면적(39.15㎡)의 거래 사례가 50,000,000원에 있었던 점을 고려할 때, 60,000,000원의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 더 넓은 면적(53.28㎡)의 거래가는 7,500,0000원에서 79,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

가장 큰 리스크는 임대 내역이 미상이라는 점입니다. 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 실제 현황 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다. 건물 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었고 임대 관련 불확실성이 존재하지만, 권리상 문제가 없고 초등학교 인접 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 입지 조건: 온양신정초등학교 인접 및 온천대로 접근성으로 인한 편리한 생활 및 교통 환경.

* 잠재적 가치: 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 향후 시세 상승 여력 고려 가능.

* 재건축/리모델링 가능성: 장기적으로는 노후 아파트 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 최근 실거래가(39.15㎡ 기준 50,000,000원)와 감정가(60,000,000원) 및 시장 상황, 권리상 위험 요인(미확인 임차인) 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 55,000,000원 내외로 판단됩니다.

입찰 시에는 법원 현황 조사 결과 및 점유 관계 등을 반드시 재확인하시고, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.