나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12444 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 480-4 나동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마감정 · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 구성동 525 소재 ‘휴먼시아 아파트’ 동측 근거리에 위치한 삼우 연립주택 제나동 제2층 제202호로서, 인근은 각종 규모의 아파트단지, 연립주택 및 단독주택 들이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 연립주택까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 내 제나동 제2층 제202호로 (사용 승인일 1980.08.07.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

연립주택 1세대로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근 필지와 등고 평탄하며 , 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 7-8m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였음. 대상 물건은 2025.09.30. 천안시 동남구청 건축안전관리팀에 질의한바 1980년대에 신축한 연립주택으서 층별 평면도 및 호별 평면도가 없는 것으로 확인 되었음. 구성동 480-4 삼우연립 전유면적은 지하층 포함 면적이므로 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

물건 비고

부동산등기부등본상 도로명 주소가 '구성8길19'나 현황 및 건축물대장상 '구성8길17-2'로 표시
전유면적은 지하층 포함 면적임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경12444 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 구성동 480-4 나동 2층 202호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 42,000,000원이며, 토지면적은 48.70㎡(약 14.73평), 건물면적은 38.10㎡(약 11.53평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 천OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 천안시 구성동 525 소재 ‘휴먼시아 아파트’ 동측 근거리에 위치한 삼우 연립주택 나동 2층 202호에 소재합니다.

주변으로는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 북서측 및 남서측으로 로폭 약 7-8m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 분류되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(타법의한전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 14일 접수된 천안중앙신용협동조합의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 소유권 이전(갑1, 갑2), 근저당권(을5, 을6), 압류(갑3, 갑10, 갑11, 갑12), 임의경매(갑13) 등의 권리가 등재되어 있었습니다.

이 중 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 28,600,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

주변에 아파트 단지와 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 일반 주거 지역입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 연립/다세대 주택의 매매가는 2025년 12월 구성동 460-5번지 유창빌라(가나) 62.58㎡가 7,000만원, 2025년 12월 구성동 470-1번지 영웅플러스빌 63.2654㎡가 10,000만원, 2026년 2월 구성동 439-3번지 동서주택 73.86㎡가 9,800만원에 거래되었습니다.

본건은 1980년에 준공된 연립주택으로, 연식은 오래되었으나 감정가 42,000,000원에 대한 평당가(약 287만원/평)는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 빌라들의 준공연도가 본건보다 훨씬 신축(2002년~2015년)임을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제나동 제2층 제202호로, 1980년 8월 7일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 아파트 단지가 있어 주거 편의성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산등기부등본상 도로명 주소는 '구성8길19'이나, 현황 및 건축물대장상 주소는 '구성8길17-2'로 표시되어 있어 주소 관련 혼란이 있을 수 있습니다.

건물 전유면적은 지하층을 포함하는 면적으로, 실제 사용 가능한 주거 면적은 감안하여 판단해야 합니다. (감정평가서 참조)

1980년대에 신축된 연립주택으로 층별 및 호별 평면도가 없는 것으로 확인되어, 건물 내부 구조 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 임대 사항 또한 미상입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 천안시 동남구 구성동에 위치한 연립주택 경매 물건입니다. 1980년 준공으로 연식이 오래되었으나, 감정가는 42,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 보이나, 신축 건물과의 비교 시 연식에 따른 가치 하락을 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 보증금 부담이 없어 낙찰자의 권리 관계는 명확합니다.

다만, 주소 표기 오류, 지하층 포함 면적, 내부 확인 미흡, 평면도 부재 등은 현장 조사 및 권리 분석 시 세심한 주의가 요구되는 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

감정평가액이 4,200만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

지속적인 개발 및 수요가 있는 천안시 지역의 특성상 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 연식이 오래되었고 내부 상태 미확인 등 리스크 요인이 존재합니다. 하지만 인수할 보증금이 없고 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가를 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매가(7,000만원 ~ 10,000만원)와 본건의 면적, 연식, 상태 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적으로 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 46,200,000원에서 50,400,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.