나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5433 [1] 충청북도 제천시 신백동 208-5 극동아파트 19동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 신백동 소재 "극동아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 북측 인근으로 522번 지방도가, 서측 근거리로 82번 지방도가 통과하며, 북동측 도보 약 3분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 10층 중 제3층 제304호 건으로, - 벽 체 : 시멘몰탈 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판 및 타일 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(극동유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (극동유치원,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (신백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1번 토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5433 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 충청북도 제천시 신백동 208-5 극동아파트 19동 3층304호

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 제천시 신백동 소재 "극동아파트" 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 북측 인근으로 522번 지방도, 서측 근거리로 82번 지방도가 통과하며, 북동측 도보 약 3분 내외 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 남측 및 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2013년 2월 19일 하나은행 근저당 (을9)

* 본 건에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 248,600,000원

* 주의사항:

* 1번 토지 별도등기가 있습니다. 이는 토지 소유권이나 권리관계에 있어 건물 등기부와 별개의 사항이 존재할 수 있음을 의미하므로, 등기부등본 원본 및 관련 서류를 통해 상세한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인현황:

* 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 감정평가액: 160,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월, 84.99㎡ (약 25.71평) 면적의 극동아파트가 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 75.3㎡ (약 22.7평) 면적의 극동아파트가 94,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 59.98㎡ (약 18.1평) 면적의 극동아파트가 88,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본 건과 동일 면적인 84.99㎡가 최근 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 160,000,000원 대비 낮은 수준으로, 현재 시장 가격은 감정가 수준보다 다소 하향된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건은 철근콘크리트 벽식조 슬라브지붕 지하 1층, 지상 10층 중 제3층 제304호 아파트입니다. 내부 마감은 벽지, 타일, 장판, PVC 샷시 등으로 일반적인 수준입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 제천극동아파트는 1993년 9월 17일 사용승인되었으며, 총 11개 동에 653세대가 거주하고 있습니다. 본 건이 속한 19동은 지상 10층 규모입니다. 단지 내 총 주차 대수는 254대입니다.

* 주변 시설: 신백초등학교, 극동유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 및 상가 접근성도 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: "1번 토지 별도등기 있음" 표기는 본 건 토지의 소유권이나 권리관계가 일반적인 집합건물과 달리 별도로 등기되어 있거나 추가적인 권리관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 반드시 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

* 건물 노후화: 1993년에 사용승인된 아파트로, 30년 이상 경과한 건물입니다. 향후 재건축이나 리모델링 가능성은 있으나, 노후화로 인한 유지보수 비용 증가를 고려해야 합니다.

* 상당한 채권 총액: 등기부채권 총액이 248,600,000원으로 감정가 및 최근 매매가보다 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 신백동에 위치한 극동아파트 19동 304호로, 비교적 우수한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 투자할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, "토지 별도등기"라는 특수 사항에 대한 철저한 법률적 검토와 건물의 노후화로 인한 향후 관리 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 권리 관계는 명확하며, 말소 기준 권리 이후의 채권은 모두 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제천시 내 주거 선호 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 합리적 가격: 최근 동일 면적 매매가 대비 시세 반영이 이루어진 것으로 보입니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 안전한 물건입니다.

* 잠재 가치: 재건축 또는 리모델링을 통한 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 동일 면적 매매가 (2026년 6월): 140,000,000원

* 본 건의 특이사항인 "토지 별도등기"의 잠재적 리스크와 건물의 연식을 감안할 때, 최근 실거래가인 140,000,000원 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 고려하시는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 등기사항 및 토지 별도등기에 대한 법률 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.