나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30756 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 305-2 삼우그린아파트 제1동 제15층 제1517호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 연곡면 소재 "강릉가구공단" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 임야 등으로 형성된 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건 내 15층 1517호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트(방2, 거실/방, 주방, 욕실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(주문진(주간선도로))(접함), 무선방위측정장치보호 구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30756 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 305-2 삼우그린아파트 제1동 제15층 제1517호

용도: 아파트

감정가: 77,300,000원 (7천7백3십만원)

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 아파트 정보

아파트명: 삼우그린

주소: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 305-2

사용승인일: 1999년 12월 11일

세대수: 346세대

최고층: 15층

본건은 15층 중 15층에 위치함.

전용면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

단지 총 면적: 20321.91㎡ (약 6147.4평)

주차대수: 총 63대 (지상 3대, 지하 4대, 전기차 충전기 지하 3대)

2. 입지조건

위치: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 소재 "강릉가구공단" 북동측 인근에 위치.

주위환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재된 주거지대.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

도로: 단지 내 도로 시설이 갖춰져 있음.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)에 접함, 무선방위측정장치보호구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 9월 26일자 춘천지방법원 강릉지원 강제경매개시결정 (채권자: 김인수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 77,000,000원 (7천7백만원)

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 8일

확정일자: 2023년 4월 28일

대항력: 있음. (본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만, 본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 보증금을 별도로 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력있는 임차인이 존재하는 점은 반드시 유의해야 합니다.)

등기부채권 총액: 0원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 속한 강릉시 연곡면 영진리는 해안과 인접한 지역입니다.

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능과 일부 상업 기능이 공존합니다.

"강릉가구공단"이 인근에 위치하여 관련 업종 종사자들을 위한 배후 수요가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 인근 교육시설 접근성에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

자연환경: 해안 및 임야가 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 가장 중요한 리스크 요인입니다. 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'은 법적 해석에 따른 것으로, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건축 연식: 1999년식으로 약 27년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용 제한: 무선방위측정장치보호구역으로 지정되어 있어, 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉시 연곡면의 아파트로, 15층 중 고층에 위치하고 있습니다.

감정가는 7천7백3십만원으로 책정되었으나, 최근 거래된 유사 면적(30.24㎡)의 아파트 실거래가(약 4천7백만~5천1백만원)와 비교했을 때 차이가 존재합니다. 본 건의 면적(43.20㎡)을 고려하더라도 시세와의 격차는 주목해야 합니다.

가장 큰 이슈는 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금이 감정가 및 채권액과 거의 일치하므로, 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

입지 조건은 무난하나 임차인 문제와 최근 실거래가와의 격차가 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

강릉시의 해안 지역 개발 가능성 및 관광 수요 증가에 따른 장기적 가치 상승 기대.

임차인과의 원만한 합의 또는 명도 후 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

고층 아파트라는 점은 희소성 및 선호도 측면에서 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,300,000원이며, 대항력있는 임차인의 보증금은 77,000,000원입니다. 채권자가 임차인 본인인 점을 고려하면, 경매 절차를 통해 보증금 회수를 목적으로 할 가능성이 높습니다.

최근 유사 면적(30.24㎡) 아파트의 실거래가는 47,000,000원에서 51,000,000원 사이입니다. 본 건의 면적(43.20㎡)과 고층임을 감안할 때, 이보다 높은 가치를 지니겠으나, 최근 실거래가와의 격차는 시세 반영에 신중해야 함을 시사합니다.

'인수 보증금 합계 0원'은 낙찰자가 보증금을 추가로 부담하지 않는다는 의미이나, 대항력있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서의 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 68,000,000원. (이 금액은 부동산의 잠재적 가치와 명도 리스크를 종합적으로 고려한 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 검토를 거쳐 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.